济南二手房买卖律师：二手房买卖中优先购买权纠纷

济南二手房买卖律师：二手房买卖中优先购买权纠纷

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济南二手房买卖律师：二手房买卖中优先购买权纠纷----原告莫某诉请：1、周某某、李某某、王某恶意串通签订的《二手房买卖合同》及《xx市二手房买卖合同》无效；2、莫某在同等条件下享有对涉案房产的优先购买权，王某、周某某以人民币160万元的价格将涉案房产出售给莫某，并由周某某、李某某、王某在合理期间内共同协助原告办理过户手续；3、周某某、李某某、王某承担本案全部诉讼费用。

济南二手房买卖律师：二手房买卖中优先购买权纠纷----一审法院查明

2008年7月12日，李某某作为出租方、莫某作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定李某某将位于xx市某某区某某路某某花园某某单元某某号的房产中1号套间、2号套间、3号套间、5号套间出租给莫某；租期从2008年7月17日至2011年7月16日，李某某须在2008年7月13日至2008年7月17日将该房产交予莫某使用；莫某须每年交租金一次，每年在期满后首月前3日向李某某支付租金人民币18000元，此租金价格包括屋内附有设施：空调、燃气灶、床、柜等等；签署该合同时莫某向李某某支付人民币6000元作为押金，并同时支付首年租金人民币18000元，李某某收取任何款项应出示收据给交款方；租赁期满，莫某不再承租该房产，李某某应及时退回押金（不计利息）；莫某必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过十天或拖欠管理、水、电费等两个月，李某某有权终止合同，收回房屋，莫某须无条件立即迁出该房产且须承担违约所造成的全部责任，包括不限于将移交的押金作为违约金支付李某某，结清所有欠费以及赔偿李某某的其他经济损失等；李某某如在租赁期内提前终止合同，须得到莫某的书面许可，否则李某某除应退还莫某押金外，还应向莫某支付双倍于押金的违约金。当日，莫某向李某某交纳了租房押金人民币6000元及1年的房租人民币18000元。莫某承租涉案房产后，经李某某同意，将其中的1个房间转租为案外人黄放，租期从2009年2月21日至2009年5月20日；并将另外的房间转租给案外人陈某某，租期从2009年3月20日至2009年9月19日。2009年5月2日，李某某作为卖方、王某作为买方，通过某某地产代理（xx）有限公司（以下简称某某公司）签订《二手房买卖合同》，约定李某某将某某花园某某栋某某单元某某层某某单位108.7平方米的房产售予王某；转让价为人民币160万元；涉案房产现有租约正在履行中，租期与租金以实际为准，李某某保证承租人已放弃购买权；李某某须于交楼后2日内（含当日）配合王某与承租人办理租约业主更名手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定；王某自愿承担所需支付的买卖双方房地产交易服务费、契税、产权登记费、房地产印花税、产权查档费、公证费、评估费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息；李某某应于收到全部楼款（扣除交楼押金）后2日内将涉案房产交予王某。2009年5月12日，李某某、王某与某某公司签订《资金托管协议》，约定王某将购房定金人民币10万元、交楼押金人民币2万元交由某某地产进行托管。王某为了购买涉案房产向某某公司支付佣金人民币48000元，某某公司出具了发票。为了完成上述交易，王某通过律师曾于2009年6月28日向李某某发出《履约督促函》，要求李某某限期完成赎楼手续，与王某签订《xx市二手房买卖合同》并办理过户手续。该函件寄至涉案房产地址，莫某于同日签收。2009年7月16日，李某某就出售涉案房产事宜与王某、周某某签订《xx市二手房买卖合同》，转让价为人民币1367888元（不含税费）；买卖双方确认该房产没有租约；李某某需付税费均由王某、周某某支付。2009年7月20日，王某、周某某取得涉案房产的《房地产证》，登记价为人民币1367888元。诉讼中，王某、周某某、李某某确认，涉案房产的实际成交价为人民币160万元。2009年8月16日，周某某向案外人黄某支付人民币1300元，作为解除涉案房产租赁关系的补偿，案外人黄某承诺于2009年8月19日前搬离并把大门钥匙交给周某某。诉讼中，李某某自认，在把涉案房产出售给王某、周某某时，其没有意识到承租人优先购买权的问题，故没有告知莫某。莫某称，其在2009年8月看到王某、周某某张贴在涉案房产门口的公告时，才得知涉案房产已经出售。现涉案房产无人居住。莫某在原审法院行使释明权后，表示不变更诉讼请求。

济南二手房买卖律师：二手房买卖中优先购买权纠纷----一审法院认为

莫某与李某某签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自的合同义务。在合同履行过程中，李某某将涉案房产出售给王某、周某某，并且其承认在出售前没有通知莫某，故李某某的行为已经侵害了莫某的承租人优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定："出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应于支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。"莫某称，周某某、李某某、王某签订的房地产买卖合同存在以低价逃避国家税费的情形，并以此为由要求确认周某某、李某某、王某签订的《二手房买卖合同》、《xx市二手房买卖合同》无效。对此，原审法院认为，周某某、李某某、王某签订的《xx市二手房买卖合同》约定的转让价为人民币1367888元，低于《二手房买卖合同》约定的实际转让价人民币160万元，《xx市二手房买卖合同》约定的房价条款存在规避国家税收的情形，属于无效条款，但该条款的无效不影响合同其他内容的效力，涉案房产买卖的价格应以周某某、李某某、王某在《二手房买卖合同》中真实的意思表示为准，周某某、李某某、王某之间的房产交易行为已经完成，且不存在整体无效的情形，故莫某的上述主张，没有法律依据，原审法院不予采纳。本案中，莫某还要求以人民币160万元优先购买涉案房产，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定："具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出租给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。"王某、周某某已经办理了涉案房产的过户登记手续，并取得了《房地产证》，莫某没有证据证明李某某与王某、周某某在房产交易过程中，恶意串通侵害其承租人优先购买权，故王某、周某某取得涉案房产属于善意取得，莫某无权主张优先购买涉案房产。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条第一款、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，

济南二手房买卖律师：二手房买卖中优先购买权纠纷---法院-判决如下：

驳回莫某的诉讼请求。本案案件受理费人民币19200元，由莫某负担。

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