济南房产买卖合同纠纷律师 谈购房定金纠纷案例
济南房产买卖合同纠纷律师指出：在签正式商品房买卖合同之前，开发商一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。
一、原告诉称
要求被告退回购房款预订金2万元及从2009年××月××日起至退还2万元时止的银行同期贷款利息并承担诉讼费。
二、被告辩称
被告辩称，原告交付的是购房定金，根据《合同法》规定，原告不再购买被告房屋，应适用定金罚则，定金不返还，依法驳回原告诉请。
三、法院查明
经审理查明，2009年××月××日原、被告签订××《预约合同》，双方约定，原告预购买被告开发建设的位于××区××街××号××号楼××室，建筑面积××平方米，房屋售价××元/平方米，房屋价款××元;在签订预定合同时缴纳约定金2万元(签约时自动转为购房款)签订预约合同书7天后即2009年××月××日按约定的付款方式缴纳购房款;并约定，原告在接到被告(电话或书面)的通知后3天内与被告签订《商品房买卖合同》，原告单方不履行约定或逾期未按约定缴纳购房款或签署《商品房买卖合同》将视为违约，原告所交定金不予退还，被告有权不通知被告处理原告所约定的房屋。双方对被告提供的《商品房买卖合同》条款内容各持己见未能达成一致，原告要求被告返还购房预定金。上述事实有当事人陈述、原告提供出的××《预约合同》，被告出具的2万元的专用收款收据，经庭审质证，本院予以确认。
四、法院判决
本院认为，原、被告签订的预约合同不完全具备商品房买卖合同的主要条款，其目的是为双方签订商品房买卖合同，现双方对被告提供的商品房买卖合同条款内容未能达成一致，原告要求被告退还预约定金并未违反合同约定，被告认为应适用定金罚则的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定判决如下：一、被告××房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告朱××预约定金20 000元;二、被告××房地产开发有限公司按照中国人民银行规定可的同期贷款利率给付原告朱××20 000元的利息，从2009年××月××日起至本判决确定给付之日止;三、驳回原、被告及第三人的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、济南房产买卖合同纠纷律师点评
到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
济南房产买卖合同纠纷律师：商品房购房定金纠纷应该怎么办？(一)符合商品房销售条件的，所预交款项又明确约定为定金或明确约定适用定金罚则的，由于购房人的当方面原因导致未能订立商品房买卖合同的，定金不返还。由于开发商单方面原因导致未能订立商品房买卖合同的，双倍返还定金。(二)符合商品房销售条件的，所预交款项没有明确约定为定金或明确约定适用定金罚则的，无论谁的原因导致未能订立商品房买卖合同的，开发商都应当向买受人返还所收费用。（三）不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。那么，收取的费用都应当返还。
济南房产买卖合同纠纷律师：商品房认购合同最容易发生纠纷的就是定金问题，购房者要了解如何处理购房定金纠纷，或者直接请房产买卖合同律师协助解决。
