济南房屋交易法律咨询：商品房买卖合同纠纷房屋交付使用时常见问题处理

一、济南房屋交易法律咨询：商品房买卖合同纠纷中房屋交付时，用户有哪些注意事项？

房屋交付时，用户应特别注意以下事项：(1)开发商在向用户交付销售的新建商品房时，必须同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》对销售房屋的结构、部件、设施、配套、排修等方面向购房者做出质量保证和承诺.人住宅质量保证书“必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力.<住宅使用说明书>应对建筑结构特点和各种设施容量、配置、性能、标准等做出使用说明和提出注意事项；(2)开发商交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期房的责任由开发商承担.入住时用户还应注意：(1)购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙之前，要求签订物业管理公约，公约规定的内容不应当侵害业主权利；(2)在签约前，购房者要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，如果不属于买卖合同中规定的义务，业主有权拒绝.

二、济南房屋交易法律咨询：如何判断商品房买卖合同纠纷中房屋的交付使用及房屋毁损、灭失的风险的承担?

对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

三、将交付或已交付的房屋主体结构质量不合格，买受人的权利

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

四、济南房屋交易法律咨询：商品房买卖合同纠纷中商品房交付使用后，购买人可否以质量不合格而要求退房？

在商品房存在质量问题时，预购人并非在任何情况下都可以要求解除会同，关键在于这种质量问题是否足以影响正常的居住使用.房屋主体结构质量不合格，或是因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购买人可以要求退房.从常理上说，我们付出了巨大的投资，当然希望能得到与之相应的质量有保证的房屋.房屋的质量问题与人们的生命财产安全密切相关，也和人们日后的生活质量有密切关系，因此不容小觑.因为是预售，在签订合同时我们并不能看到实实在在的房屋，预购人往往是在预售人交付使用后才发现房屋存在种种问题.面对这些房屋质量问题，预购人该怎么办呢？在任何情况下，预购人都能解除合同吗？我们认为，房屋主体结构质量不合格的不能交付使用.交付使用后发现的，经核验确属不合格的，买受人可以要求解除合同并要求赔偿损失.即使是非主体结构的质量问题，但严重影响正常居住使用的，买受人同样可以请求解除合同和要求赔偿.在质量保修期内，房屋产生质量问题的，出卖人应该修复，拒绝修复或者在合同期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，但由此产生的修复费用和由此形成的损失由出卖人承担. （济南房屋交易法律咨询律师）

五、商品房买卖合同纠纷中房屋质量问题严重影响正常居住使用时，买受人的权利?对房屋修复及修复费用怎么处理?

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。（济南房屋交易法律咨询律师）

六、济南房屋交易法律咨询:商品房买卖合同纠纷中保修期内，购房人自身使用不当造成房屋损坏的，开发商需要承担保修责任吗？

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，但因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任.购房人与房地产开发商应当在合同中就保修范国、保修期限、保修责任等内容做出约定.保修期内，因房地产开发商对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人成损失的，应当依法承担赔偿责任.商品房保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算.购买整栋商品房的，其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期是:屋面防水3年；墙面、厨房和卫生何地面、地下室、管道渗漏1年:墙面、顶棚抹灰层脱落1年:地面空鼓开袭、大面积超砂1年:门窗敲裂、五金件损坏及卫生洁具1年:管道堵塞2月:灯其、电器开关6个月:供热供冷系统和设备的保修期为一个采暖或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由供需双方自行约定。开发商可以延长上述保修期。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限。根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第40条的规定 (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限; (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年; (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。（济南房屋交易法律咨询律师）

七、房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，应如何处理

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

 (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

 (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。（济南房屋交易法律咨询律师）

八、商品房买卖合同纠纷中出卖人迟延交付房屋及买受人迟延支付房款，法院如何处理?

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。（济南房屋交易法律咨询律师）

济南房屋交易法律咨询律师：房产买卖纠纷中，如遇法律问题可以向济南房屋交易律师王勇咨询。