律师观点分析

案件前情：法院在执行申请执行人XXX银行与被执行人甘肃XX公司（以下简称“XX公司”）、XX公司公司、某鑫公司公司、任某、某凯公司公司借款合同纠纷一案中，被执行人XX公司公司以法院作出的（2017）甘10执100号执行裁定书损害第三人合法权益为由，于2017年9月14日提出书面异议。

案情：异议人XX公司公司称：其公司向西峰XX提供的抵押房产分别为XX公司国贸综合楼第七—八层，签订《抵押合同》的时间为2015年12月23日，而在此之前，在抵押房产的范围内异议人已分别与第三人签订了租赁合同。根据《合同法》第二百二十九条、《担保法》第48条、《物权法》第190条规定，异议人认为作出的（2017）甘10执100号执行裁定一方面会妨碍到承租人合法的承租权益，另一方面对抵押财产采取查封以及公开拍卖、变卖方式剥夺了承租人的优先购买权。请求撤销（2017）甘10执100号执行裁定，中止对XX公司国贸综合楼第七—八层的房产查封。异议人为支持其请求，向法院提供的证据有：1、《XX公司房产租赁合同》复印件，用以证明其公司与赵XX于2014年4月25日签订了商铺租赁合同，已将XX公司国贸综合楼第八层（8001—8010号）商铺租赁给了赵XX，租赁期限自2014年11月25日至2019年11月25日。2、《经营场地租赁合同》复印件，用以证明其公司与西安XX公司于2011年12月23日签订了商铺租赁合同，已将XX公司国贸综合楼第八层租赁给了西安XX公司，租赁期限为15年。3、《XX公司房产场地使用合同》复印件，用以证明其公司与庆阳XX公司于2014年8月28日签订了场地使用合同，已将XX公司国贸综合楼第七层商铺租赁给了庆阳XX公司，租赁期限自2014年2月10日至2019年2月9日。

申请执行人XXX银行辩称，其有权要求法院依法对抵押合同签订前已出租的抵押物进行查封或拍卖、变卖，不存在损害原承租人的合法权益，如对涉案房屋依法查封或者公开拍卖、变卖损害了承租人的优先购买权，只能由承租人以自己的名义另行提起诉讼，不属本案受理范围，应当驳回异议人的执行异议申请。提供的证据有：编号为622XXXX0101—2015西峰（抵）字0019号《抵押合同》、庆市房他证西峰区字第201XXXX2653号《房屋他项权证》，用以证明XX公司公司于2015年12月23日与XXX银行自愿签订《抵押合同》，将XX公司国贸综合楼第七—八层房产提供抵押担保，该抵押合法有效，XX公司不履行到期债务时，申请执行人有权要求法院依查封该抵押物并就拍卖、变卖价款优先受偿。经审查查明，XXX银行与被执行人XX公司、XX公司公司、某鑫公司公司、任某、某凯公司公司因借款合同纠纷一案，庆阳市西峰公证处作出的（2017）西公内字第1451号执行证书发生法律效力后，XXX银行于2017年7月26日向法院申请强制执行。

审理过程：在执行中，法院于2017年8月24日作出（2017）甘10执100号之二执行裁定书，查封被执行人XX公司公司名下并位于甘肃省庆阳市西峰区南大街2号XX公司国贸综合楼7-8层房产，期限为二年。该执行裁定书送达后，被执行人XX公司公司以其在抵押房产的范围内已分别与第三人西安XX公司签订、赵XX、庆阳XX公司签订了租赁合同。

根据《合同法》第二百二十九条、《担保法》第48条、《物权法》第190条规定，认为作出的（2017）甘10执100号执行裁定一方面会妨碍到承租人合法的承租权益，另一方面对抵押财产采取查封以及公开拍卖、变卖方式剥夺了承租人的优先购买权。请求撤销（2017）甘10执100号执行裁定，中止对XX公司国贸综合楼第七—八层的房产查封。法院认为，本案争议的焦点为：被执行人XX公司公司是否有权提出执行异议，其异议请求能否依法支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查”。（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施。据此，被执行人XX公司公司有权对人民法院执行措施提出异议。第十七条规定：“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。”本案在执行中，异议人XX公司公司认为作出的（2017）甘10执100号执行裁定，一方面会妨碍到承租人合法的承租权益，另一方面对抵押财产采取查封以及公开拍卖、变卖方式剥夺了承租人的优先购买权。请求撤销（2017）甘10执100号执行裁定，中止对XX公司国贸综合楼第七—八层的房产查封。对此经审查认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”据上述规定，成立在先的租赁权，优先保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期限内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响，并不是禁止租赁物在租赁期间发生物权变动。

处理结果：本案对被执行人XX公司公司抵押房产的查封或拍卖、变卖，涉及到承租人的权利即“买卖不破租赁”或“优先购买权”，属于在执行中拍卖、变卖财产时应当告知相关权利人行使的权利，法院并未限制承租人继续享有的租赁权或优先购买权，不存在执行行为违反法律规定，作为被执行人不能排除法院对于抵押物本身的执行，其请求撤销（2017）甘10执100号执行裁定，中止对XX公司国贸综合楼第七—八层房产查封的理由不能成立，该异议请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十六条第一款、第十七条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回甘肃XX公司房地产开发有限公司的异议请求。