律师观点分析

案情：2015年6月24日，原告与被告签订《租赁合同》（编号：LZNF[2015]003），约定：原告将位于兰州市城关区武都路365号金都广场25层、建筑面积为640㎡的场所租赁给被告作为办公使用；租赁期限为5年，自2015年7月1日至2020年6月30日止；第一年度月租金为70元/㎡，第二年度起月租金为在上一年度基础上逐年递增5%，即第二年度月租金为73.5元/㎡，第三年度租金为77.18元/㎡，第四年度租金为81元/㎡，第五年度租金为85.1元/㎡；租金按年结算，首年租金在合同签订后3个工作日内付清，第二年至第五年租金在每年6月30日前一次清付清；若被告不在规定期限内足额支付租金的，超出一周，应当按所欠租金2%支付违约金，超过十天的，原告有权解除合同并由被告承担违约责任。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告自并未按合同约定足额交纳租金，原告多次催要，均无果。据此，原告将被告诉至法院，要求：1.解除原告与被告签订的《租赁合同》（编号：LZNF[2015]003）；2.被告向原告腾还位于兰州市城关区武都路365号金都广场25层、建筑面积为640㎡的租赁房屋；3.被告向原告支付租金660902.4元（暂计算至2018年8月31日，2018年9月1日至被告实际腾交租赁物期间产生的租金，2019年6月30日前按每月81元/㎡计算，2019年7月1日起按每月85.1元/㎡计算），违约金13218元。

审理过程：本案经一审、二审，最终确定合同无效，但是被告应当按照合同约定向原告支付房屋占有使用费。

裁判要点：一审法院认为，原告与被告的租赁行为，内容意思表示真实，又不违反法律和行政性法规的强制性规定，为有效民事行为。被告在与原告于2015年6月24日签订的《租赁合同》约定，租赁期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止，第一年度租金为每月70元／平方米，此后在上一年度月租金的基础上逐年递增5%，除首期租金在合同签订后3个工作日内支付外，于每年6月30日前一个月支付本年度租金，否则逾期超过十天的，原告有权单方解除合同并要求被告按照应付租金2%支付违约金，同时无条件腾交涉案房屋。被告承租涉案房屋已达三年，其拒付租金期限达一年之久，欠付租金数额较大，已构成违约。另，被告辩称因原告出租的房屋存在漏水现象导致其装饰装修造成损失，要求原告予以赔偿，但其并未提供任何证据证明涉案房屋漏水以及对其装饰装修物所造成损失的事实，故对被告的辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六、第二百零五条、第二百零六条的规定，判决：一、解除原告与被告于2015年6月24日签订的《租赁合同》；二、被告于本判决生效后10日内向原告腾还位于兰州市城关区建筑面积为640㎡的租赁房屋；三、被告于本判决生效后10日内向原告支付租金660902.4元（暂计算至2018年8月31日，2018年9月1日至被告实际腾交租赁物期间产生的租金，2019年6月30日前按每月81元／㎡计算，2019年7月1日起按每月85.1元／㎡计算），违约金13218元。案件受理费5271元，由被告负担，于本判决生效后10日内，付清原告。

二审法院认为，本案中被上诉人将位于城关区，建筑面积为640平方米的租赁场所，出租给上诉人作为办公使用，被上诉人自认该租赁场所系在金都广场25层顶楼露天平台搭建的建筑物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被上诉人在一、二审中均未提交相应的批准手续，据此上诉人与被上诉人签订的租赁合同应认定为无效合同，原审判决认定上诉人与被上诉人的租赁行为，为有效民事行为，并解除被上诉人与上诉人于2015年6月24日签订的《租赁合同》的认定不当，应予以纠正，上诉人上诉主张与被上诉人签订的租赁合同无效的上诉请求成立，应予支持。另依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。上诉人上诉人应向被上诉人被上诉人返还位于兰州市城关区建筑面积为640㎡的租赁房屋。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故上诉人上诉人应向被上诉人被上诉人支付房屋占有使用费660902.4元（暂计算至2018年8月31日，2018年9月1日至上诉人实际腾交租赁物期间产生的房屋占有使用费，2019年6月30日前按每月81元／㎡计算，2019年7月1日起按每月85.1元／㎡计算）。被上诉人被上诉人其他的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。

实务经验：

1.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

2.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。即便合同无效，承租人仍应当按照合同约定支付房屋占有使用费。