律师观点分析

当事人信息

原告：李XX，男，1969年2月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。

委托诉讼代理人：高XX，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：贺XX，江苏XX律师。

被告：李XX，男，1988年8月17日出生，汉族，住江苏省泗洪县。

审理经过

原告李XX与被告李XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告李XX的委托诉讼代理人高XX、被告李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李XX向本院提出诉讼请求：1、被告支付截止2021年3月1日的房屋租金39.7万元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年12月1日，清河路北京路街道办事处（以下简称“北京路街道办”）与原告签订一份房屋租赁合同，将位于淮安市的办事处附楼一至五层全部租赁给原告经营，租赁期限自2009年12月1日起至2024年9月31日止，租期15年。2018年9月1日，被告从原告处租赁该楼第三、四层经营网吧，租赁期限自2018年9月1日起至2024年10月9日止，租期6年，租金基数每年24.5万元，逐年递增3%，租金缴纳时间为每年3月1日前缴纳全年租金的一半，同年9月1日前缴纳另一半，水、电、物业费等由被告承担。合同签订后，原告依约将涉案房屋交给被告使用，被告接手房屋至今已经到了第5个给付租金期限，依照合同应付原告租金62.7万元，但被告至今仅支付租金23万元，拖欠原告租金39.7万元未付。双方协调未果。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告李XX辩称：我在2020年4月16日已经通过律师函通知原告，因为疫情原因无力承担后期房屋租金和水电费，原告也收到律师函了。我方多次要求房东交接水电费，也要求房东按照一月一收或者两月一收的方式收取电费，但房东一直没有答应。租赁的房屋四楼屋顶长期漏水，不能实现用途，多次请求房东维修，房东没有维修。在2020年4月，房东多次对三楼、四楼断电，导致租户无法使用，损失严重，我已经赔偿租户损失近10万元房租费。三楼、四楼公共卫生间不能使用，我自己维修，该部分费用约7000元申请房东赔偿。综上，我不同意支付原告主张的费用。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年9月1日，原告李XX与北京路街道办签订房屋租赁合同，约定原告李XX租用北京路街道办位于淮安市、面积约3700平方米的房屋，租赁期限自2009年12月1日起至2024年10月9日止。

2018年9月1日，原告李XX（甲方）与被告李XX（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：甲方将北京路街道办在北京新XX的三层、四层租给乙方使用。租赁期限自2018年9月1日起至2024年10月9日止。房屋年租金为24.5万元，每年按3%递增。租金支付自2018年9月1日起，每年的3月1日交付全年租金的50%、9月1日付清当年剩余租金…”该协议签订后，原告李XX将约定的房屋交付于被告李XX使用。

2020年4月16日，被告李XX向原告李XX发出一份《关于提前解除租赁合同通知函》，载明：“因2020年新冠××的影响，为了防控疫情，国家主管部门停止我们经营的任何业务，租赁房屋闲置，已无法实现合同目的，亏损严重，无法维持。因此，本人现以书面形式向您提出解除上述房屋租赁合同。本人将会在2020年4月17日前将上述房屋全部交还给你，请你按时查收。”

庭审中，原告李XX陈述了租金的计算方式：2018年9月1日-2019年3月1日期间租金12.25万元、2019年3月1日-2019年9月1日期间租金12.25万元、2019年9月1日-2020年3月1日期间租金12.6万元、2020年3月1日-2020年9月1日期间租金12.6万元、2020年9月1日-2021年3月1日期间租金13万元，上述租金合计62.7万元。被告李XX对原告李XX陈述的租金计算方式不持异议。原告李XX另表示，对于被告李XX陈述的7000元维修费，同意从租金中扣除。

本案有争议的主要事实与证据如下：

原告李XX认可其已收到李XX支付的23万元租金；被告李XX表示已支付租金24.4万元，但并未提供证据证明其多交了1.4万元租金。

被告李XX提交了现场照片、其与原告李XX妻子张XX的微信聊天记录（2019年10月9日聊天记录中显示李XX反映房屋存在漏水问题，张XX表示将派人处理该问题；2020年4月12日微信聊天记录中显示张XX催李XX交房租和水电费，并表示如不交则停电），以证明诉争房屋的四楼存在漏水现象，长期没有维修，此外诉争房屋自2020年4月开始经常停电，导致其损失严重。原告李XX表示，房屋渗漏可能存在，但不至于无法使用；停电是因为被告李XX既不交租金、也不交水电费。

原、被告双方当庭确认，被告李XX承租诉争房屋后，将三楼一部分房屋（约占本案诉争房屋总面积的1/4）自用，又将其余房屋转租于他人。原告李XX陈述，2020年4月16日被告李XX发出解除合同通知时，确已将其自己使用的房屋腾空；但李XX当时提出，如果李XX要退出，需将三楼、四楼全部清空，并要留给李XX不低于一个季度的时间招租，但至今李XX出租给其他人的房屋尚未清空。

本案审理过程中，本院于2021年7月20日对诉争房屋进行了现场勘验，发现诉争的大部分房屋已经清空；又在现场对案外人戴XX进行了调查，戴XX陈述的主要内容为：“我与仓X、李XX合作办理培训综合体，三方之间订立过合作协议，我们每家按合同约定缴纳租金给李XX，后来李XX想我们退出，由他一个人将房屋出租并收益。杨X和我们没有合作关系，他是单独租赁房屋。因为李XX与李XX存在矛盾，李XX将房屋的供电切断，影响承租户的经营，所以杨X于疫情期间搬到二楼。除此之外，还有一个开舞蹈班的也租了李XX的房子。2020年4月16日之后，就我和李XX、还有经营台球室的王X还在使用，其他都搬走了。一层楼大小房间约15间，我使用三楼三间房、四楼四间房，王X用了三间大房间、两间小房间。”原、被告双方对戴XX陈述的基本事实不持异议。

本院认为

本院认为，原告李XX与被告李XX签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不具备合同无效的法定情形，应认定有效。关于本案诉争的租金，2018年9月1日至2020年4月16日期间按约定应计为40.25万元（12.25万元+12.25万元+12.6万元+12.6万元÷6月×1.5月）;2020年4月17日至2021年3月1日期间按约定应计为22.45万元（12.6万元÷6月×4.5月+13万元）。2020年4月16日之前，被告李XX使用诉争的全部房屋，应当依约支付全部房屋的租金；但2020年新冠疫情对被告李XX的租赁行为产生不利影响，致使其在疫情期间不能正常使用房屋，故该期间租金应予以调整，本院酌情扣减两个月的租金，由此计算出被告李XX在该期间应付的租金为36.05万元（40.25万元-12.6万元÷6月×2月）。原告李XX认可被告李XX于2020年4月16日发出解除合同通知时，已经腾空了其自用部分的房屋；另根据现场勘验情况，并结合戴XX的陈述，可认定至2020年4月16日，诉争房屋中的大部分都已清空。因被告李XX已明确表示解除租赁合同，且至2020年4月16日已经腾空了大部分房屋，故应对2020年4月17日至2021年3月1日期间的租金进行调减；本院根据认定的上述情节，酌情将该部分租金确认为9万元。由此，计算出上述租金总额为45.05万元（36.05万元+9万元）。原告李XX同意从租金中扣除被告李XX支付的卫生间维修费7000元；此外，原告李XX在将房屋出租于被告李XX期间，存在房屋漏水未及时维修、拉闸断电以催要租金等行为，致使被告李XX未能在租赁期内完整地使用诉争房屋，故本院对租金再酌情进行调减。综合考虑上述因素，本院将被告李XX在本案诉争期间应付的租金确定为42万元；原告李XX主张的超出部分，不予支持。被告李XX已支付租金23万元，故仍应继续支付19万元。被告李XX主张另外又支付了租金1.4万元，因其未举证，本院不予采信。本案系审理原、被告之间的租金纠纷，原、被告双方在租赁合同履行过程中如仍有其他纠纷，可另案处理。

依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李XX于本判决生效后三日内支付原告李XX租金19万元；

二、驳回原告李XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9817元，原告李XX负担5717元，被告李XX负担4100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国XX，账号：62×××39）。

落款

审　判　长潘雷

人民陪审员秦波

人民陪审员笪旭

二〇二一年八月二十四日

书　记　员陈X