房屋租赁合同中，关于出租方违约的司法案例

律师观点分析

关于房屋租赁合同中出租方违约的司法案例

邱先生欲投资建立医疗美容机构，需要承租符合约定的场所用于将来经营使用。2020年12月1日，邱先生与伍先生签订《商铺租赁合同》（以下简称合同）。约定伍先生将其名下位于中山市东风镇某处的（一楼第三铺位及二楼）租赁给邱先生作为日后经营医疗美容机构使用。合同约定从2020年12月1日起开始计算租赁期限，且承诺在邱先生装修期间内免收租金，租赁期限为6年。合同租赁保证金为53000元。邱先生于2020年12月7日向伍先生支付了53000元保证金。

然而在邱先生申办单位卫生许可证以及特殊行业许可证时，却被当地卫计局告知，因所租赁的房屋二楼是属于住宅性质，不可以用于商业用途，因此不予批准下发相关证件。现因为无法办理卫生许可证等相关必须证件，导致邱先生无法开展经营活动，已无法再实现租赁合同目的。故邱先生多次找到伍先生商谈解决措施，对方却态度强硬，称与其无关，并告知邱先生仍应当按照合同约定支付租金，若不支付的，则没收房屋租赁保证金53000元。倘若如此，邱先生将面临巨大损失，不但开设的企业无法正常开业、也将损失房屋押金、原有装修物拆除费、装修设计费等等。

在协商无果后，邱先生找到本律师，渴望寻求法律途径解决。本律师听取相关案情介绍后，着重询问了，双方在签订合同之前、以及签订合同时，有无对案涉房屋的使用性质进行相关约定，并告知其着重收集该部分证据材料。在本律师的指引下，邱先生提供了相关证据后，本案起诉到法院。中山市第二人民法院作出（2021）粤2072民初11360号民事判决书，判令：1、确认双方解除了案涉租赁合同；2、判令被告伍先生返还租赁保证金53000元；该一审判决确认了被告伍先生系合同中的违约方，其在与原告达成合约时，承诺其提供的房屋系属于商、住两用性质，但其实际提供的却系住宅性质的，导致双方合同无法继续履行，故伍先生作为出租方，已构成违约。但该一审判决中，法院并未支持原告关于要求对方承担我方拆除、装修损失的诉讼请求，于是我方向中山市中级人民法院提起上诉，二审法院作出（2022）粤20民终3275号民事判决书，在维持一审上述内容的基础上，增加判令被上诉人伍先生向邱先生承担所投入的装修损失等。

结合上述案例可看出，在租赁合同中，合同的内容、以及双方之间的交涉往来经过（例如微信聊天经过）等，都能作为将来判定过错的依据。站在承租人邱先生的角度而言，租赁合同应当明确约定其所承租的房屋使用性质，以及将来承租后的用途，该些内容应当得到出租方的确认，视为其作出的承诺。不然，承租方投入的资金，存在非常大的风险。而站在出租方伍先生的角度，在得知承租人的承租需求时，应当对其自身交付的出租物是否具备要求，进行明确的确认，到当地房管部门调档查询确认，在确认无误后，再作出相应承诺。倘若与此，双方也能避免该不必要的纠纷，避免造成无谓的损失。

法律诉讼，不仅花费时间、花费精力，也无法完全弥补各方的全部损失，不管对于胜诉方和败诉方而言，诉讼过程及结果对于两边都是亏损的，只是亏损程度不同而已。合同交易讲究诚实信用，目的都是能够和谐地履行完各方权利义务，实现各自的合同目的。