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“二手房”交易流程中买方的注意事项

发布者:韩洁蕾律师|时间:2019年05月26日|分类:律师随笔 |53人看过

韩洁蕾 上海德禾翰通律师事务所


1. 查看《不动产权证书》

一来,能够确定所购房屋的性质是产权房而非其他性质房屋。

二来,能够了解产权人的情况。您作为买方,应与《不动产权证书》中登记的所有产权人签订《房屋买卖合同》,您应明白即便共有人之间是夫妻关系也不表示一方能够代表双方将共有房屋出售。

谨慎起见,建议您与所有产权人共同签订《房屋买卖合同》,如果实在难以做到,也请务必向未签订《房屋买卖合同》的其他共有人通过短信或其他书面方式将其愿意出售共有房屋的意思表示予以固定,避免之后其中一方或几方反悔而致《房屋买卖合同》无法过户。

此外,共有房屋因一方擅自出售且其他共有人在知道该情况后表示不愿意出售的,您与擅自出售一方签订的《房屋买卖合同》仍然有效,可以向法院提出要求解除合同并由擅自出售房屋的一方承担违约或赔偿责任。

三来,能够了解房屋是否有限售期以及房屋是拆迁房或经济适用房。如果是拆迁房,那么在限售期签订的《房屋买卖合同》有效,只是需等到限售期满才能过户;如果是经济适用房,那么一般在限售期签订的《房屋买卖合同》因违反社会公共利益而被认定无效。您当充分认识到此类房产的购买风险。


2. 查看完整的“产调”信息:
一来,了解房屋是否存在抵押登记。如果存在抵押登记的,则需由卖方将债务还清后,房屋才可过户,故《房屋买卖合同》中应对此予以明确约定并在实际履行中防范此类风险。

二来,了解房屋是否存在查封情况。如果房屋已经存在查封而您还与卖方签订《房屋买卖合同》的,除非相应有权国家机关或申请查封的权利人同意转让,或者一审法庭辩论终结前查封已被解除的,否则一般认定《房屋买卖合同》无效(广东省除外,广东省高院认为查封的房屋买卖合同也有效)。

三来,了解房屋是否存在预告登记的情况。根据相关法律规定,在预告登记有效期内,没有经过预告登记的权利人同意将不动产过户的,您无法取得房屋的所有权。


3. 了解房屋是否存在租赁:

根据相关法律规定,如果您想购买的房屋在先前已经出租的,那么即便已经过户到您名下,承租人仍有权要求您继续履行其和上家的租赁合同。故您应注意此类风险,可要求出卖人在你们签订《房屋买卖合同》前就终止租赁关系。


4. 应该尽快占有房产:

鉴于买房中风险诸多,尤其是“一房多卖”的风险及上家在与您签订《房屋买卖合同》后又将房屋抵押或因在外欠债而被查封的,为维护您自身权益,建议您尽快占有房屋,并做到以下几点:按照合同约定支付房价款、尽快办理过户登记。只有如此才能尽可能减小您自己的风险。


本文无法全面涵盖房屋购买中的所有风险,如有任何疑问,均可咨询律师或要求律师陪同处理购房事宜。

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