房屋买卖纠纷案例

律师观点分析

安徽省天长市XX

民 事 判 决 书

原告：应XX，男，1975年1月29日出生，汉族，住安徽省天长市。

委托诉讼代理人：张XX，安徽XX律师。

委托诉讼代理人：王XX，安徽XX律师。

被告：天长市XX公司，住所地安徽省天长市广陵路南侧东二凤南路西XX，统一社会信用代码913XXXX1181MA2RX77Y7k。

法定代表人：王XX，该公司经理。

原告应XX与被告天长市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告应XX的诉讼代理人张XX到庭参加诉讼，被告天长市XX公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

应XX向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》(编号:GXXX),被告退回所收购房款808,590元并支付利息(利息自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际还款之日止);2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年11月3日,原、被告之间签订商品房认购书1份,原告购买被告建设的天长XX盘43幢1502室商品房1套,建筑面积为120.26m。单价为6724元/m,总价为808,590元,合同签订后,原告支付定金2万元。2019年11月16日,原告支付首付款248,590元(含定金2万元),并办理了按揭贷款56万元,原告支付了808,590元全部房款。2019年12月19日,原、被告之间协议签订“无理由退房协议书”一份,约定原告在办理入住手续前的任何时间,享有无理由退房的权利。现被告大幅降价销售尚未售出的剩余房源,致原告购买的商品房降价受损。原告现依据双方的约定,请求解除双方的商品房认购协议,请予支持。

天长市XX公司未答辩。

本院经审理认定如下事实：2019年11月3日原被告签订了《天长恒大湖半岛商品房认购书》一份，该认购书约定原告向被告认购天长XX盘43幢1502单元。建筑面积为120.26平方米，套内建筑面积94.06平方米。按建筑面积计算，单价为6724元／㎡，总金额为808590元。原告同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），天长市XX公司在认购书第三联加盖财物收款专用章作收款凭据。原告选择按揭方式付款，须于2019年11月6日前支付首期房款228590（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款560000元，由银行提供按揭贷款，原告需在2019年11月6日前办理完毕银行按揭贷款手续。认购书签订后，原告于2019年11月16日向被告支付首付款248590元（定金20000元被告已按预付款收取）。2019年12月19日，原被告签订了《无理由退房协议书》。2020年1月19日原告向中国XX申请贷款560000元，借款用途为购买住房，借款人购房合同编号为201XXXX6725，购买房产位于天长市金牛湖新XX。该借款由中国XX于2020年3月20日转入被告账户中，原告已支付了全部房款。后因被告对尚未销售的房源降价销售，原告认为购买的商品房房价受损，多次要求被告退房无果，现原告提起诉讼，要求判如所请。在庭审中，原告向本院提供了1、原告身份证复印件，国家企业信用信息公示系统公布的被告企业信息。证明：原告和被告主体适格；2、《商品房认购书》一份。证明：原告与被告于2019年11月3日签订了商品房认购书，约定原告购买被告建设的天长XX盘43幢1502室商品房1套，总价为808590元，原告支付定金2万元和首付款228590元，余款56万由原告向银行办理按揭贷款；3、增值税发票一张。证明：原告于2019年11月16日向被告支付了定金和首付款合计248590元；4、《无理由退房协议书》一份。证明：原告与被告于2019年12月19日签订了无理由退房协议书，协议书约定自双方签署该协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房合同；5、《个人购房担保借款合同》一份。证明：原告应XX于2020年1月19日已向中国XX银行办理了按揭贷款，贷款本金56万元已汇入被告账户。被告未到庭、未质证。经庭审调查以及当事人陈述，本院对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性予以采信。

本院认为：原、被告于2019年11月3日签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，系有效合同，各方当事人应依法履行。原告已按约定履行了付款义务，但双方未在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，且双方也签订了《无理由退房协议书》，故原告要求解除双方签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》(编号:GXXX)，并退还购房款的诉求，本院予以支持。原告按照法律规定主张逾期利息损失，并无不妥，被告应承担购房款自认购书解除后产生的资金占用利息损失。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下：

一、解除原告应XX与被告天长市XX公司签订的《天长恒大湖山半岛商品房认购书》。

二、被告天长市XX公司于本判决生效之日起十五日内返还原告应XX购房款808,590元并承担逾期付款损失（以808,590元为基数，自认购书解除之日起按照一年期贷款市场报价利率标准为基础，加计50%计算的逾期付款损失至还清购房款时止）。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11,886元，减半收取5943元，由被告天长市XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法（1999）》

第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）》

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》

第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。