原告孙XX与被告南京XX公司租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告孙XX与被告南京XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩X独任审判，于2019年11月14日、11月22日两次公开开庭进行了审理。原告孙XX及其委托诉讼代理人吴XX（第二次庭审），被告XX公司的法定代表人林XX及其委托诉讼代理人刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年6月21日签订的《龙岸花园农贸市场租赁合同》；2.判令被告返还租金、管理费合计53600元及利息（自起诉之日起至付清之日止按银行同期贷款利率计算）；3.判令被告返还保证金25000元；4.判令被告赔偿装修损失24600元；5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2019年6月21日，原、被告签订《龙岸花园农贸市场租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于龙岸花园农贸市场A-011店铺，从事土特产经营，租赁期限自2019年7月18日至2021年7月17日。合同签订后，原告向被告缴纳了第一年的租金、管理费合计53600元及保证金25000元。然而，原告开始经营不到一个月，被告工作人员以各种理由多次阻止原告经营家乡的土特产，后来甚至将原告的店铺停电拉闸拉门。因被告的无端阻止及侵扰，原告无法继续经营该店铺，不得不搬出店铺，合同目的落空。经原告多次交涉，被告也同意解除租赁合同，但对退款未达成一致。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求支持原告诉请。
被告XX公司辩称，1.鉴于原告的违约行为，擅自停止经营，给市场造成恶劣影响，故同意法院解除双方租赁合同，日期为法院生效判决确定之日；2.原告的租金、管理费应当支付至原告将店铺恢复原状交还给被告止，剩余的租金管理费可无息退还给原告；3.根据双方合同约定及原告自身的违约行为，被告无需退还履约保证金；4.根据合同约定及原告违约解除合同，被告不应支付原告装修损失，该损失由原告自行承担。
经审理查明：位于南京市经济技术开发区龙岸花园社区居民委员会所有。案外人南京XX公司（以下简称XX公司）承包上述房屋的一楼用于经营菜场。被告XX公司与XX公司合作经营上述菜场，对菜场进行日常经营管理。
2019年6月21日，XX公司（甲方）与原告孙XX（乙方）签订《龙岸花园农贸市场租赁合同》，合同约定，甲方将龙岸花园农贸市场A-011店铺出租给乙方使用，从事土特产范围经营（经营项目一旦限定，不允许更改，最终解释权归甲方所有），收益归乙方，乙方向甲方按年支付租金；租赁期贰年，自2019年7月18日起至2021年7月17日止；租金5万元/年、管理费3600元/年，合计金额为53600元；合同第四条约定，乙方须在合同签订时向甲方缴纳履行保证金25000元，作为履行合同相关义务的保证。损坏财物照价赔偿，不服从市场管理者按规范条例从保证金中扣除相应罚款，合同期满财物无损毁，保证金如数无息退还；合同第六条第8项约定，乙方因使用需要，在不损坏主体结构的前提下，经甲方同意方可进行装修，但招牌标识必须统一制作，费用自付，合同期满后不再续约的，乙方动产自行带走，其装修不动产归甲方所有，甲方不给任何补偿；合同第五条约定，甲方有权对乙方的经营活动是否合法，是否遵守市场相关规章制度和纪律进行监督；乙方有权利在合同约定规定经营范围内独立从事经营活动，并承担相应经营责任；合同第七条约定，1.在合同期限内，如乙方因故暂停营业或终止合同，应提前一个月向甲方书面申请，甲方在接到书面申请后五日内给予批复意见，经甲方同意后，方或停止营业或终止合同；停业期间，租金不变，且甲方有权将摊（店铺）交于第三方临时经营；乙方提前终止合同，应承担违约责任，扣除全部押金；2.未经甲方允许，乙方擅自终止合同，扣除履约保证金；3.乙方如有违反合同相关条款，甲方有权做出罚款；情节严重的，或相关部门作出停业整顿。吊销证照等处罚的，或引发重大负面报道的，甲方有权解除合同；取消乙方在市场的经营资格，乙方所缴纳的费用不予退还。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订当日，孙XX向XX公司交纳店铺一年租金5万元、一年管理费3600元及保证金25000元。XX公司向孙XX交付租赁店铺。孙XX租赁店铺后花费15900元在店铺内安装货架（安装生态板、五金、工资）、另花费5100元安装店铺卷帘门并制作门头等，并取得名称为“南京市XX”的个体工商户营业执照及食品经营许可证。营业执照载明经营范围为：初级农产品销售，食品销售（须按食品经营许可证所列项目经营），（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）；食品经营许可证许可经营项目为：预包装食品（不含冷藏冷冻食品）销售、散装食品（不含冷藏冷冻食品）销售经营。在经营过程中，因孙XX存在溢摊经营、超范围经营及违规用扩音器宣传等违反农贸市场日常经营管理制度的行为，XX公司管理人员多次对孙XX进行劝阻并采取断电措施。2019年9月10日，因孙XX在店铺外放置书写有“因与市场发生纠纷，现清仓大甩卖”的泡沫牌，市场管理人员对其进行劝阻，双方发生争执。经孙XX报警，南京市公安局栖霞分局龙潭派出所出警处理。期间，孙XX多次通过微信联系XX公司监事仇X，要求其协调处理，仇X回复“按合同走”。2019年9月17日，孙XX通过微信告知仇X将于次日搬离店铺。9月18日，孙XX清空货物、搬离租赁店铺并拍照发送给仇X。因XX公司未返还租金等费用，孙XX起诉至法院要求处理。
审理中，XX公司认可为该公司持有案涉店铺的备用钥匙。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成一致意见，致调解未果。
上述事实，有当事人的当庭陈述，孙XX举证的营业执照、食品经营许可证；龙岸花园农贸市场租赁合同及附件、收款收据、录音、照片、微信聊天记录；XX公司举证的场地证明、照片；本院调取的公安机关对孙XX、成X、毕X的询问笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告孙XX与被告XX公司自愿签订租赁合同，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。
合同法第九十四条第（二）款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在本案租赁合同履行期间，XX公司有权对孙XX违反农贸市场日常经营管理制度的行为进行管理。孙XX未遵守市场管理规范经营，经劝阻仍拒绝改正，XX公司有权按照租赁合同约定采取相应的处罚措施，但无权采取超出法律规定、合同约定的其它处罚措施。XX公司采用断电等方式给孙XX经营造成阻碍不当。因双方未能规范自己的行为、亦未能妥善解决矛盾，最终导致本案租赁合同无法履行，孙XX于2019年9月18日将案涉租赁店铺清空并告知XX公司。XX公司同意解除合同且持有租赁物钥匙，本院认定双方的店铺租赁合同于2019年9月18日解除。
合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孙XX向XX公司交纳一年租金50000元、管理费3600元。截止2019年9月18日案涉合同解除之日，孙XX租赁案涉店铺共计62天，实际产生租金8493.15元、管理费611.51元，剩余租金41506.85元、管理费2988.49元。孙XX已经告知XX公司清空货物，XX公司可依据租赁合同约定，另行将店铺转让他人经营。故孙XX要求XX公司返还剩余租金及管理费的请求成立，本院予以支持。孙XX要求XX公司自起诉之日起至付清之日止按银行同期贷款利率支付利息，依据不足，本院不予支持。
关于履约保证金。案涉租赁合同明确约定，合同期满财物无损毁，保证金无息退还。虽然案涉合同约定了扣除履约保证金的事由，但案涉租赁合同系因XX公司不当阻止孙XX经营而解除，故XX公司仍应当按合同约定返还履约保证金。本院对孙XX要求返还履约保证金的请求予以支持。XX公司辩称不退还履约保证金的理由不能成立，本院不予采纳。
关于孙XX主张的装修损失。本院认为，案涉租赁合同明确约定合同期满后不再续约的，孙XX的动产自行带走，其装修不动产归XX公司所有，XX公司不给任何补偿。同时，本案租赁合同的解除，系因孙XX存在违反农贸市场经营管理制度的行为，且经多次劝阻未果导致，其有一定过错。故本院对孙XX要求XX公司赔偿装修损失的请求不予支持。XX公司辩称不应承担赔偿装修损失的理由成立，本院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（二）款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告孙XX与被告南京XX公司于2019年6月21日签订的《龙岸花园农贸市场租赁合同》于2019年9月18日解除；
二、被告南京XX公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告孙XX返还租金41506.85元、管理费2988.49元，合计44495.34元；
三、被告南京XX公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告孙XX退还保证金25000元；
四、驳回原告孙XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2364元，减半收取1182元，由原告孙XX负担386元；由被告南京XX公司负担796元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2364元。