依据《民法典》第五百二十五条以下规定所产生的履行抗辩权以义务之间具有对价关系为前提，而对价关系的判定需要在个案中结合诚信原则予以判断。业主以物业服务人未按照约定和有关规定提供服务作为抗辩事由，行使履行抗辩权，应当以双方义务之间具有符合诚信原则的对价关系为前提。据此，《物业服务纠纷解释》第六条规定了业主行使抗辩必须以具有“正当理由”为前提，这限定在物业服务人不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交物业费具有其他正当的、合理的理由。在举证责任方面，如果业主提出物业服务人某一项或某几项服务义务未履行时，根据证据规则的一般规定，物业服务人应承担其已依约履行的举证责任。如果业主承认物业服务人履行了服务义务，但提出物业服务人在履行义务时存在瑕疵，在这种情况下，可考虑由业主承担履行义务存在瑕疵的举证责任。当然，法院在审理此类案件时应综合个案具体情况依法确定举证责任的分配，以平等保护双方当事人的合法权益。例如，大多数业主均提出了某项服务履行不达标，则一般可以认定；如果仅仅是个别业主主张，则应当更为慎重地认定。如果业主出具了小区业主对物业服务的满意度测评等相对客观的证据，可以据此评判大多数业主对于小区服务质量的意见，法院也可据此认定物业服务人的服务瑕疵程度。同时，必要时可以引入第三方质量评估监理。
如果物业服务人达到根本违约程度，连基本的物业服务都难以提供，或者物业服务人提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显，一般可以认定为物业服务人未达标并且构成根本违约，此时业主可以拒绝支付或者要求减少物业费。如果物业服务人已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，例如少量照明设备损坏、电梯偶尔无法正常运行，那么因不构成根本性违约而不足以成为业主拒交全部物业费的合法理由，但可以成为判定物业服务企业减收相应物业费的依据，也即业主以物业服务人违约为由依据第五百八十二条规定 请求“减少价款或者报酬”。
但是，是否酌减物业费，应当针对当事人诉争的物业服务事项，根据双方举证质证情况，将物业服务人提供服务的实际情况与物业服务合同所约定的服务标准进行对照。对于物业服务存在瑕疵但情节明显轻微的，不宜直接扣减物业费；对物业服务质量与合同约定差距明显且属长期持续状态的，应当适当酌减物业费。
如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外实践中，常见的应予酌减物业费的情形主要有：（１）物业服务企业对于小区共用部位、共用设施设备没有尽到日常维护的义务；（２）小区绿化情况明显达不到合同约定的绿地养护标准；（３）对于公共区域的秩序未予维护、对公共财产的看管未能尽到必要的注意义务；（４）对于电梯的养护、运行、维护没有尽到义务等。但是，如果物业服务人没有按照规定公开物业收支情况，侵害了业主的知情权，业主可以要求物业服务企业予以公开，但业主以此为由要求减少物业费，一般不予支持。
同时，在酌减物业时，应当尽量明确酌减比例的参考标准。目前已经有相关的地方性规范或标准对于物业服务质量的评价体系作出了规定，审判实践中可以予以参照。如《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》将南京市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。该标准前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为９个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。若物业服务人的收费系某级某类标准，则当物业服务企业某项服务出现重大瑕疵时，可以相应地扣减该服务类别所占的比例。
３．物业服务人违规收费作为抗辩事由
关于物业费的标准，在第九百三十八条中已经论述，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》已经做出了明确的规定。物业服务人的收费依据，包括法律、行政法规、地方性法规以及部门规章，但是，地方政府规章无权就物业费的收取标准做出规定。如果物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章的规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，按照《物业服务纠纷解释》第五条的明确规定，业主有权以违规收费为由提出抗辩，同时，也有权请求物业服务人退还其已收取的违规费用。例如，《物业管理条例》第四十四条第二款规定“物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，同时《物业服务收费管理办法》第十七条中规定，物业服务企业可以向委托单位收取手续费。再例如，如果公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费，应按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上，确定其费用；如业主多支付了应摊费用，物业服务人应予返还。
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