一、关于登记和转移占有的交付分别作为不动产和动产物权变动生效要件的问题
对于物权变动而言，生效要件是研究讨论中必然需要思考和面对的一个问题，由于动产、不动产的物权类别不同，在登记和转移占有上也体现出对于生效与否的影响。
第一，登记并不能作为多数情况下不动产物权变动的生效要件。
《民法典》第209条和第214条由《物权法》第9条和第14条转换而来，然而，作为物权法通则的一般性规定，不仅在诸如《民法典》第333条规定的土地承包经营权、第363条规定的宅基地使用权、第374条规定的地役权等重要的用益物权中不予适用；而且在2019年的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《九民纪要》）里面所提到的诸如《物权法》第182条规定的房地分别抵押、《物权法》第192条规定的抵押权随主债权转让、《九民纪要》第52条规定的借新还旧等几乎所有担保物权中也不得适用。《执行异议与复议规定》第29条规定的商品房消费者的权利也是未经登记而存在的不动产所有权。由此可见，这两条规定的正当性似乎仍有讨论空间。
就未经登记的不动产抵押权而言，高圣平教授认为，《担保法解释》第五十九条仍有正当性。也即未经登记的不动产抵押权虽然未经登记不得对抗善意第三物权人，但仍得对抗抵押人的一般债权人和恶意第三物权人。并且，根据《全国法院第九次民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）严格依照不动产登记的公示公信力，使得抵押人在拒绝办理登记手续之后可能只承担补充责任，容易引发道德风险。因为办理登记本为抵押人的义务，抵押人配合抵押权人办理登记手续要承担抵押权设立后债权人行使抵押权的后果，即抵押权人有权就抵押人提供的抵押物进行拍卖、变卖并优先受偿；抵押人怠于履行义务或者拒绝履行义务或者将抵押物转让导致不能办理抵押反而只承担补充责任。这对于抵押权人来讲不公平，这对于抵押人来讲是鼓励抵押人违反诚信恶意不履行转移登记的义务。
所以，在不涉及善意第三人的情况下承认未经登记的不动产抵押权具有正当性。即使就登记的不动产抵押权而言，其担保的范围在登记不发达的地区，也应当依照抵押合同而非登记的内容。这进一步表明，登记只是不动产物权变动的公示手段而非唯一生效要件。
就城镇房屋所有权而言，也存在着大量政府部门不能办理登记和政府部门可以办理登记但出卖人不履行登记义务情形。政府部门不办理登记大多是因为政策原因不予办理登记。例如还建房，拆迁安置房，因为政策原因不能进入市场流通不能出卖，而在实际买卖交易中却大量存在，买受人因而不能请求登记。
据笔者观察的情况，一些地区许多还建房的买受人没有办房产证，更没有登记，在这种情况下由于买受人无法取得房屋所有权，出卖人往往因为房价上涨而违背诚信损害买受人权益。
在盛某与陈某某、陈某、陈某某某和王某某母子四人房屋买卖合同纠纷案中，王某某与小儿子陈某某先在2003年将房屋出卖给盛某某，待盛某某在该房屋住了十六年后，王某某与三个儿子以该房屋是二儿子陈某所继承为由将该房屋通过遗产分割协议登记在陈某名下，又由陈某与案外人办理了抵押登记。
此类案件中，适用登记生效主义必然致使买受人盛某某在买受房屋之后遭受恶意的权利损害，显著有违诚实信用。而就可以登记的商品房而言，也存在同样违背诚实信用原则的情况。许多房地产商拖延登记，待到房屋价格上涨以一房二卖赚取差价，由于登记作为事实行为无法通过民事法律行为的确认无效制度使得已经知悉第二买受人可以通过债权形式主义的物权变动模式损害第一买受人的利益。
以一物二卖为例，第二买受人明知第一买受人的情况下依然购买并抢先登记，在法国法的情况下不能取得所有权。而在我国目前的变动模式下，却有可能取得所有权。因为第一买受人虽然可以通过第三人侵害债权的方式要求第二买受人对其承担损害赔偿责任，但是第二买受人依然可以主张其与出卖人签订的买卖合同在其与出卖人之间依然有效，只不过相对于第一买受人无效，又因为我国采取的是债权形式主义的物权模式，借助登记和有效的买卖合同，已经取得了所有权。
在上述情况下，不以办理登记为唯一生效要件的房屋所有权变动应运而生，典型的例子是最高法院《执行异议与复议规定》第28条和第29条确认，房屋买受人在一定条件下不经登记也可以对抗出卖人债权人的执行，甚至可以对抗《合同法》第268条规定的建设工程价款优先受偿权。这实际上承认了城镇房屋未经登记也可以发生物权变动，并且具有对抗善意第三人的效力。
真正完整实行登记生效主义的不动产物权只剩下建设用地使用权，而建设用地使用权的行政色彩较为浓厚，未经审批合同未生效，登记所起到的物权变动生效要件往往居于次要地位。
在瑶医医院与北京门头沟植物胶食品厂建设用地使用权纠纷案中，北京高院认为，瑶医医院在未按照我国城市房地产管理法的规定办理土地使用权出让手续的情况下，要求植物胶厂直接将其名下涉案土地使用权及房屋所有权过户至瑶医医院名下，尚不具备履行条件。
由此可见，将登记作为不动产物权的唯一生效要件，在我国目前的实际情况下，不仅使得法秩序内部混乱，而且容易引发道德风险，损害民法的帝王条款诚实信用原则。
第二，占有也可以作为不动产物权变动的公示手段和生效要件。
登记并非绝对的不动产物权变动的公示手段和生效要件，占有也是。在一房多卖的情形中，根据《买卖合同司法解释》第9条第1项的规定，先行受领交付的买受人可以主张获得了该房屋的所有权。类似的，在建设用地使用权“一地数转”的情形中，均未办理变更登记手续，先行占有、投资开发土地的受让方请求法院判决转让方履行交付土地的义务的，法院应当予以支持。
第三，登记和占有也可以作为债权的公示手段。
登记并不单单只是不动产物权变动的公示手段，也可以作为债权的公示手段，例如《物权法》第20条规定的预告登记。杨立新教授认为登记的真正功能在于借助公权力实现最大范围的知悉，债权也可以借助公示的手段予以公示。还例如，高圣平教授认为，土地经营权虽然为债权，但是也可以进行登记予以公示。
占有也不一定只是动产物权的公示手段，也可以作为债权的公示手段。例如，在不动产租赁与不动产抵押发生冲突时，有的法院认为承租人租赁权取得对抗效力的时间应当是承租人占有使用该租赁物的时间而非租赁合同所记载的时间。
第四，登记也是婚姻关系的公示手段，然而，却并不能作为唯一的婚姻关系的生效要件。民法典也应当承认事实婚姻关系。如果将作为丈夫和妻子的身份利益作为一种身份权的话，或许可以认为身份权的取得也不以行政部门的登记为生效要件。
第五，登记也可以作为股权变动的公示手段，然而却不能作为股权变动的生效要件。
2019年的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第8条规定：“当事人之间转让有限责任公司股权，受让人以其姓名或者名称已经记载于股东名册为由，主张已经取得有限责任公司股权的，人民法院依法予以支持。未向公司登记机关办理股权变更登记的，不得对抗善意第三人。”根据第8条的规定，公司登记机关的登记并非股权变动的生效要件。虽然该条似乎认为记载于股东名册是股权变动的生效要件，然而最高院民二庭在解释该条时明确表示，如果该公司没有股东名册，那么只要有公司会议纪要等文件可以证明，也可以确认受让人已经获得了股权。
结合《九民纪要》第28条的规定可以看出，记载于股东名册也非股权变动的唯一生效要件。即：即使没有记载于股东名册，其他过半数以上股东知情并未提异议的，受让人就取得了该股权，股权变动即已经发生。
通过以上的讨论，我们或许可以得出以下结论：民事权利包括物权、股权、身份权的取得都不以占有和登记等公示手段为生效要件，公示手段的不同只影响该权利发生效力的范围而不影响该权利的变动。物权的公示手段并不仅仅只有登记，占有也可以作为物权的公示手段。物权之所以能够取得对抗效力，是因为通过公示的手段使他人知悉，公示的最终目的是为知悉服务的。公示手段的不同决定了知悉的范围以及相应的对抗效力的范围。登记和占有不仅可以作为物权的公示手段，也可以作为债权的公示手段。登记和占有只是物权变动的公示手段和对抗要件，并不一定适合作为物权变动的生效要件。因为如果登记和占有这两种手段所欲公示的对象已经知悉了该手段所欲公示的物权变动，该公示手段则并无实际意义，更不可以作为物权变动的生效要件，限制民事主体的自由。
二、观念交付并不是事实行为而是物权行为
关于是否承认物权行为的问题，以王利明教授、崔建远教授、梁慧星教授和王轶教授为代表的学者不承认物权行为；而以杨立新教授、孙宪忠教授、徐涤宇教授、常鹏翱教授为代表的学者支持物权行为。本文支持杨立新教授等学者的观点，认为应当承认物权行为的独立性，并且认为《物权法》第25条、第26条、第27条规定的简易交付、指示交付、占有改定即是物权行为而非事实行为。
以下结合《最高人民法院公报》刊载的一个案例予以说明。
法律源于生活需要，高深精妙的理论需要结合权威的法院判决得以阐述。
关于是否承认物权行为的问题，最高人民法院通过《最高人民法院公报》2012年第4期刊载的“青岛源宏祥纺织有限公司诉港润（聊城）印染有限公司取回权确认纠纷案”已经确认了物权行为。
最高法院在该案中认为，确认动产物权的转让，当事人之间仅仅就动产物权的转移达成协议但未就该动产达成出让人继续占有该动产的占有改订协议的，不构成《物权法》第27条规定的占有改定，不能发生物权转移的效力。
由此可见，占有改定所构成的交付并非单纯的事实行为，而是必须有双方的合意，而是法律行为。因为，所谓的事实行为，是指当事人实施一定的行为，由于法律的规定，引起民事法律效果的行为，而不管当事人主观上是否具有确立、变更或者消灭某一民事法律关系的意思。如果交付只是事实行为的话，为什么此案中需要有当事人之间单独就出让人继续占有该动产达成占有改定协议呢？这里的“就该动产达成出让人继续占有该动产的占有改订协议”即是法律行为也即物权行为。这也正是萨维尼所说的“交付本身即是契约”。
基于此种认识，《合同法》第133条所规定的“标的物所有权自标的物交付时起转移”，在这个案例中变成了，标的物的所有权自买卖双方就该动产达成占有改定协议时起转移。这样，《合同法》第140条的规定“标的物在订立合同时已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间”，此条规定相当于《物权法》第25条，在本案中既不属于当事人可以约定排除其适用的任意性规范（当事人没有约定排除其适用），也不属于补充性任意性规范（没有在当事人双方未就交付时间作出安排时发挥替代性功能），而是成为了无用的的具文。
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