文鑫律师代理的买卖合同纠纷案

律师观点分析

案件情况：
2020年5月初，原告通过朱某了解到被告在翠屏区房屋要对外出售，就口头委托朱某与被告先行沟通。2020年5月10日，原告正式委托朱某与被告协商该房屋买卖事宜。5月11日，在原告认可房屋交易价格22.8万元后，朱某代表原告与被告达成买卖合意，故原告通过银行转账向被告支付购房定金28000元。被告收款后当日出具了《购房定金收条》一份，朱某作为原告代理人及见证人也签字确认，同时双方还约定此房的最后过户时间为2020年5月底。原告从2020年月底至起诉前，多次催告被告办理购手续，被告均不予理会，故委托文律师向法院提起诉讼。

办案过程：

原告诉讼请求：
1.判令原告和被告房屋的买卖合同有效；
2.被告继续履行房屋买卖合同，立即配合原告办理案涉房屋的过户手续；
3.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。

被告辩称：
1、双方之间未形成正式的房屋买卖合同关系。被告通过中介朱某认识原告，仅与原告就案涉房屋达成初步意向并收取定金28000元，出具了定金收条一张。但该收条仅有原件一份，被告不记得收条具体内容，且当时中介还告知被告双方还要签订正式的买卖合同，房屋的交付时间、房屋装修处理及房屋质量免责等具体内容还需磋商。故该定金性质为立约定金，不是正式合同。
2.被告已于2020年7月22日通过银行转账向原告归还了其支付的全部定金280000元，双方的权利义务已经终结，被告不应再履行双方所谓的“合同”。请求驳回原告的全部诉讼请求。

法院认为，本案争议焦点为双方之间就案涉房屋的买卖关系是否成立。双方之间虽未签订标准格式的房屋买卖合同，但双方于2020年5月11日签订的《购房定金收条》系双方真实意思表示，该收条明确约定了原告所购房屋的具体位置、购房总价款、预付定金金额、剩余购房款支付时间以及过户费用的负担等内容，该约定已包含了房屋买卖合同的主要内容，具备可履行性。加之被告也参与了买卖事宜的协商过程，原告也按约向被告支付了约定的定金款项，故该份定金收条应认定为双方签订的房屋买卖合同。
被告辩称其对收条背面备注的过户时间不知情、不予认可。即使双方未对过户时间予以明确，但现案涉房屋已经登记在被告名下，若在房屋不存在抵押、查封等无法实现过户变更登记的客观障碍情况下，买方在履行合同义务后亦有权要求出卖方在合理期限内配合完成过户手续，故对该辩称法院不予采纳。
被告还辩称其已向原告退还其交纳的定金，双方权利义务已终结。因被告未举证证明该退还定金行为系由双方达成的合意，且原告明确表示不同意，原告提供的其与被告徐文峰的短信记录亦能证明该内容，故仅凭被告单方退还定金的行为不能证明双方的权利义务已终结。
根据上述认定，原告在双方之间的买卖合同履行过程中并无违约行为，故其诉请确认双方之间对房屋的买卖合同有效，并由被告协助办理过户手续的诉请，符合法律规定，法院依法予以支持。

判决结果：
一、原告与被告于2020年5月11日签订的房屋买卖合同有效。
二、被告于本判决生效之日起15日内协助原告办理房屋的不动产权变更登记手续。
案件受理费100元，减半收取为50元，由被告负担。