如果合同双方针对逾期办证的违约责任已经有较为明确的约定，应该按照双方约定执行。在合同针对违约责任未做约定的情况下，《商品房买卖司法解释》第十八条第二款中指出，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”关于参照“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”具体应该如何计算呢?我们需要结合另外两个规定进行理解，第一个文件是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”;第二个是关于逾期贷款利息的标准，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中指出“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”结合上述两个规定及司法案例，我们认为，在房屋买卖合同中，如果合同双方没有约定违约金或者没有约定违约金的计算方式，买受方可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条针对买受人违约的计算方法：即以已付房款作为基数，在中国人民银行同期银行贷款利息的基础上加收30%-50%，向开发商主张逾期办理房屋权属证书的违约责任，司法实践中很多法院也认可该种计算方式。另外，《商品房买卖司法解释》第十九条还规定，“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应该得到支持。”按照此规定，如果逾期办理房屋权属证书超过一年，买受人既可以向开发商主张违约责任，也可以用通过解除合同的方式维护自身权益。我们认为该条款是法律赋予买受人的单方解除权，当然如果在合同履行过程中已经满足法定解除条件或者双方约定解除条件，即使办理房屋所有权登记的期限届满未超过一年，买受人也可以主张解除合同。
【焦点四】买受人请求开发商配合办理房屋权属证书是否适用诉讼时效的规定?
关于请求开发商办理房屋权属证书是否适用诉讼时效的问题，在司法实践中是存在争议的。第一种观点认为，如果开发商仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时配合办理完成房屋权属证书的，买受人应该在开发商违约之日起的诉讼时效区间内请求办理房屋权属证书，逾期未主张的不再享有请求权。上海市高级人民法院在《上海市高级人民法院物权民事纠纷办案要件指南(总则部分)》就指出，“物权变动行为是以设定、变动和消灭物权为目的，如双方至房产交易登记机构办理产权过户手续。这里要注意，一般情形下，物权变动请求权仍然适用诉讼时效的规定，因为在物权变动结果发生前，物权未发生转移或设定，请求人只能基于债权请求权要求对方交付或协助登记。”第二种观点，也是我们的倾向性观点，买受人请求开发商履行协助办理房屋所有权转移登记义务的，不受法律规定的诉讼时效期间的限制。在《最高人民法院民一庭疑难案件问答》第十七条中，民一庭倾向性意见认为，“如果出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。”《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》中也明确认为该种情形不应适用诉讼时效。同时上海市第二中级人民法院【(2013)沪二中民二(民)终字第1028号】审理的案件中也指出，“刁某某在原审中提出要求陈某某转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，而物权请求权的作用在于保障物权回复圆满状态，是物权效力的具体体现，不应适用诉讼时效的规定”。我们认为该种观点更具有说服力，即如果买受人已经支付房屋价款并实际占有房屋，则请求开发商办理房屋权属证书应当不适用诉讼时效的规定。
我们建议，在房屋买卖合同中，买受人应该针对合同条款做进一步细化规定，比如明确开发商协助办理房屋权属证书的期限以及逾期办理的违约责任，同时对于合同中开发商的免责条款加以重视，做好交易最前端的风险把控，尽可能的避免履行过程中的风险。即使履行过程中发生纠纷，合同条款的细化规定也可以更好的维护买受方的合法权益。
