律师观点分析

案件详情

我方系原告诉讼代理人。

2019年1月，原何某、被告岳某签订《房屋买卖合同》，主要约定：

    1、原告向被告购买位于重庆市大渡口区某某房屋；

    2、于签订合同当日支付定金10000元，支付首付90000元用于该房屋解押，余款银行按揭贷款，由放贷银行直接交付被告；

    3、被告应于2019年2月20日办理完成解押手续，自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；

    4、被告未按照约定时间办理解押，逾期超过15日的，原告有权解除合同。合同被解除的，被告应当自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%向原告支付违约金；

    5、本合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。

《房屋买卖合同》签订后，原告向被告支付定金10000元。后被告因涉嫌刑事犯罪，被拘留于某看守所，被告未按合同约定的时间办理案涉房屋的解押手续。遂原告何某诉讼请求：

    1、解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告退还原告定金10000元，并支付违约金84000元；

    2、本案诉讼费由被告承担。

案件经过

    被告岳某辩称，被告于2019年2月11日被拘留，属于不可抗力，被告同意解除房屋买卖合同，同意退还定金，但不同意给付违约金，定金10000元可考虑按银行利息给付损失。

    在案件审理过程中，有原、被告陈述、《房屋买卖合同》、收条等相关证据材料在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。法院认为：

    1、依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务；

    2、关于违约金，审理中被告虽辩称系因不可抗力导致合同无法继续履行，但经查被告是因涉嫌刑事犯罪被拘留，该事件不属于法定的不可抗力，故对被告该抗辩理由本院依法不予采信。单案涉合同约定的违约金明显过高，原告亦未举示证据证明实际损失，故对违约金予以调整。

案件结果

    一、解除原告何某与被告岳某签订的《房屋买卖合同》；

    二、被告岳某于本判决生效之日起三日内退还原告何某定金10000元；

    三、被告岳某于本判决生效之日起三日内支付原告何某违约金10000元；

    四、驳回原告何某的其他诉讼请求。

    如果未按被判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案案件受理费，由被告岳某负担。

律师意见

    签订的买卖合同属于正规合同，收到法律的保护。该案中，被告因涉嫌刑事犯罪被拘留，不能如期履行合同义务，该事件不属于法定的不可抗力，因此被告违约在先，应当相应的承担违约责任；但对于过高的违约金，法院会根据具体情况酌情予以降低。