2016年10月一个高中同学急匆匆联系我，向我讲述了他买二手房的遭遇：卖方因房屋价格大幅上涨，恶意违约，并表示只愿返还定金。同学气愤地说，卖方拖延办理过户，最后直接告诉他房子不卖了，导致他因为郑州限购政策的出台，即使出高价也不能在郑州买房了。眼看着孩子到了上小学的年龄，却只能先送回老家读书，他决心让卖方付出代价。分析案情及他掌握的相关证据之后，我认为卖方违约，需要向他赔偿近40万元的房屋差价损失。签订委托代理合同之后，我指导他固定了相关证据，并到贷款银行调取证据，证据链完整了，我们的心里也踏实了。之后便是立案、开庭。2个月之后判决下了，基本完全支持了我方的诉讼请求。卖方上诉之后，被中院驳回。申请强制执行之后，卖方也担心法院拍卖会让房屋价值大幅缩水，最终双方达成执行和解，我方拿到38万元的赔偿款，虽然暂时失去了购房资格，有这笔赔偿款，同学心里也乐开了花。以下是该案判决书（简略版）：
原告：汪某。
被告：石某某。
被告：中介公司。
案情简介：
法院查明如下事实：2016年7月18日，汪某作为买方（乙方）、石某某作为卖方（甲方）、某中介公司作为居间方（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定，乙方自愿购买甲方位于二七区XX小区X号楼X单元X层X号房屋（房产证号：xxxxx），建筑面积180平方米，房屋及其配套设施的总价款为1400000元，乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计30000元，其中佣金及代办费为10500元，余额作为丙方代甲方保管的定金。甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。甲乙双方深知丙方为达成本合同已付出相应劳动，应向丙方支付中介佣金。乙方应向丙方支付佣金10500元，在签订本合同时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金，在合同履行过程中如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。甲、乙双方同意共同委托丙方代办房屋交易相关手续，并商定于签订本合同时，由乙方向丙方支付代办费用2000元。
甲、乙双方均同意使用按揭贷款的付款方式，具体为乙方确认已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行贷款条件，甲、乙双方同意于签订本合同20个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭手续。在银行贷款批准后，甲、乙双方在30个工作日将首付房款存入存量房资金监管账户，剩余房款由银行放款之日存入存量房交易资金监管账户。该房屋处于抵押状态，甲方保证本合同签订后七个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。需办理解押手续的，甲、乙双方在解押注销手续办理完毕后的三十个工作日内办理网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后，甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。
关于违约责任约定为：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的佣金一律不予退还。本合同签订后，甲方拒绝出售同时乙方拒绝购买或甲、乙双方协商解除合同的，丙方已收取的费用除佣金外如数退还等。
合同签订当天，汪某向石某某、中介公司交纳购房定金及佣金共30000元。中介公司向汪某出具收据一份。
2016年8月16日，汪某与石某某共同向xx银行股份有限公司郑州分行申请商业贷款用于购买涉案房屋，建筑面积180平方米，购买价格1400000元，首付款300000元。后xx银行股份有限公司郑州分行出具办理商业银行贷款阶段性担保通知单，载明客户石某某与汪某自愿就该房屋达成成交意向。成交价为1400000元，预评估价为1392200元，首付款300000元，贷款为1100000元。贷款期限30年，该贷款客户借款合同编号为XXXXXXXXX。我行已初审合格，并为借款人提供贷款金额1100000元，请贵公司办理有关担保手续。汪某积极履行了上述合同义务，但石某未按合同约定向其贷款银行提出还款申请，拖延办理解押手续，后石某明确表示拒绝继续履行合同。经居间方协调未果，汪某诉至法院。另查明，石某某、中介公司对汪某所称至起诉时涉案房屋的单价为10000元／㎡无异议。
上述事实，有汪某、石某某签订的房屋买卖合同、房屋所有权证存根、收据、结婚证、办理商业银行贷款阶段性担保通知书（复印件）、xx银行个人借款申请表（复印件）、视听资料、汪某、石某某陈述等证据在卷予以佐证。
法院认为：汪某与石某某、中介公司签订的房屋买卖合同，系各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。汪某、石某某、中介公司各方均应全面履行合同义务。本案汪某、石某某于合同签订后共同到银行办理了按揭贷款手续，贷款审批已通过，但石某某未按合同约定按时向贷款银行提出还款申请，一直拖延办理解押手续，已属违约。现汪某要求解除合同，石某某、中介公司亦同意解除合同，故汪某要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。因石某某的违约行为，导致汪某无法顺利实现合同目的，致使汪某在合同签订时期丧失了以同等或相近价格购买相似房屋的机会，给汪某造成购房差价损失，对该损失的合理部分，予以支持。汪某以其与石某某、中介公司签订买卖合同时的购房价1400000元与起诉时的房屋单价10000元／㎡乘以房屋建筑面积180㎡的差额计算房屋差价损失，石某某、中介公司对起诉时房屋单价为10000元／㎡不持异议，房屋差价的损失计算为40万元，本院予以支持。
律师点评：
诚信原则是民商事活动的基本准则，单方撕毁合同，必然要承担相关的违约责任。作为合同各方，特别是二手房交易中的买方，一定要认真研读合同条款，最好是找个律师把把关，防止落入合同陷阱，导致在对方违约时仅仅只能拿到购房定金。
房屋买卖合同中要明确约定各方的权利义务，特别是定金、首付款、房屋解押、违约金的等问题的约定一定要明确。对于各个时间节点，一定要明确约定，精确到日。在时间节点到达之前，一定要书面通知对方，并保存相关证据。在对方明确或预示违约的情况下，要积极起诉，维护自己的合法权益。
