律师观点分析

案情简介：

原告（反诉被告）：徐XX，男，1941年7月15日出生，汉族，住安徽省萧县。

委托诉讼代理人：峰火，萧县XX法律服务所法律工作者。

被告（反诉原告）：苏XX，男，1945年9月9日出生，汉族，住安徽省萧县。

委托诉讼代理人：张X，安徽XX律师。

原告（反诉被告）徐XX与被告（反诉原告）苏XX、徐XX农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）徐XX及其委托诉讼代理人峰火、被告（反诉原告）苏XX及其委托诉讼代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

徐XX向本院提出诉讼请求：

1、依法判令被告履行协议，协助原告办理房产过户手续；

2.本案的费用由被告承担。

事实与理由：

徐XX与苏XX于2002年3月13日签订房屋买卖协议，约定苏XX将位于萧县，村委会右边临街的一层6间二层6间总面积为434平方的房屋，以182000元的价格转让徐XX，付清房款后，苏XX不愿配合原告办理房屋过户手续。徐XX认为，双方之间的购房协议真实存在、合法有效，理应受到合同法及其司法解释的保护，现苏XX拒绝履行合同义务。为此，徐XX具状起诉，请求人民法院依法判决。

苏XX辩称：

原告所述请求与事实不符，不应予以支持。

苏XX向本院提出反诉请求：

1、依法解除《购房协议》《协议》未履行部分；

2、判令徐XX立即退还强占的房屋（房地权证萧孙圩子字第××号），如判决生效后拒不退还按每月1800元支付房屋占用费用；

3.判令徐XX支付房屋占用费63600元（从2011年12月31日至2020年10月31日共106个月，6间屋按每月600元标准计算占用费）；4

.案件受理费由徐XX承担。

事实与理由：

反诉人苏XX与被反诉人徐XX于2003年因借贷后又签订《购房协议》，但因徐XX先支付北边一处房产的购房款（徐XX又出售给徐XX所有，并办理了产权登记），其余购房款至今未支付。而且，徐XX在不履行付款义务的情况下，强占该处房产，严重侵害了苏XX的合法权益，现依据《合同法》，依法解除双方《购房协议》、《协议》中未履行部分的内容，并要求徐XX腾退占有的房屋，交还苏XX。

徐XX针对反诉辩称：

苏XX的反诉请求无事实和法律依据，依法驳回其反诉请求。苏XX与徐XX提供的购房协议一致，说明案涉房屋是一致的，案涉房款是18.2万元，该房是徐XX与案外人徐XX共同购买，而且房屋款已经多支付了。请依法驳回苏XX的反诉请求，支持徐XX的诉讼请求。

徐XX围绕其诉讼请求及反诉抗辩提交了证据如下：

1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；

2.购房协议复印件，证明原被告于2002年3月13日签订购房协议，并约定房屋结构、面积及房屋价款、付款方式，该协议是双方自愿签订，是合法有效协议；

3.借据复印件一份及收条，证明被告于2009年12月29日向原告借款184700元，被告收到原告共同购房人徐XX的购房款75000元；

4.（2015）萧行初字00042号行政裁定书，证明案涉房屋归原告所有，原告已经支付了案涉房屋价款15万元；

5.徐XX及徐X共同出具的证明复印件，证明苏XX的儿子收到2万元购房款；

6.（2012）萧民初02659-1号民事裁定书复印件，证明案涉房屋归原告所有，该房屋原告已居住18年之久；

7.徐双楼村委会2014年8月25日的证明，证明苏XX房产证办理手续中加盖村委会公章系自己私自刻印的公章；

8.王XX、王XX声明一份，证明被告提交的苏XX与徐XX借款纠纷的证明不是真实的。苏XX对徐XX所举证据1.2.4.6及证据3中收条的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明徐XX已支付全部购房款及案涉房屋归徐XX所有；对证据3中借条有异议，表示未收到借据中的184700元，且徐XX也确认未支付苏XX75000元；对证据5有异议，徐XX及徐X与徐XX系亲属关系，也不能证明2万元系购房款；对证据7.8有异议，不符合证据规则，不能达到其证明目的。经审核，对徐XX所举证据1.2.4.6及证据3中收条的真实性予以确认，对徐XX与苏XX于2002年3月13日签订购房协议及徐XX对案涉房屋实际占有居住的事实予以确认，对徐XX其他证明观点不予采信。

苏XX针对其抗辩及反诉请求提交证据如下：

1、购房协议复印件及协议复印件，证明双方签订购房协议，将苏XX所有徐双楼村委会右侧临街6间两层以18.2万元价格出售给徐XX，落款日期为2002年3月13日；后因争议，由时任徐双楼村委会书记陈春雨主持调解，约定徐XX先于2011年12月30日前支付7万元购房款给苏XX，或由徐XX从出售房屋收入中扣除并支付，双方及陈春雨均签字确认，落款日期为2011年8月28日；

2.证明一份，徐双楼村委会调解无果后于2012年9月1日出具的徐XX未履行协议内容的情况证明；

3.房产权证复印件及（2015）萧行初字第000**行政裁定书复印件，证明因徐XX一直拒不履行支付购房款，苏XX已按规定合法办理‘大队部’西侧临街房屋的产权证，产权证号为‘房地产权证萧孙圩子第130002号’，徐XX于2015年6月就上述房屋登记错误提起行政诉讼，萧县人民法院经审理驳回了徐XX的诉求；

4.光盘一份，证明苏XX所有房屋由徐XX占用居住；

5.（2015）萧行初字第00042号开庭笔录复印件，徐XX承认从其购买房屋后就一直居住，证明徐XX长期无偿居住苏XX房屋的情况，苏XX庭审中要求徐XX付清房款，否则收回房屋并解除合同；

6.徐XX的证明，证明徐XX大队部右侧房屋是从徐XX手中购得，并且没有给苏XX分文款，徐XX已经将从苏XX手中购买的房屋转卖给徐祖荣，款项由徐XX收取；

7.土地登记申请表、萧县私有房屋所有权申请登记书复印件，证明案涉购房协议中部分房屋（北半侧）已归徐XX所有并进行房屋所有权登记，购房协议涉及房屋与上述证据附图位置一致而且已经部分履行；

8.苏XX及徐XX的借款纠纷证明一份，证明双方纠纷均由村委会有关人员参与调解，经调查徐XX对于房款的支付也无法说清具体数额，印证了2011年8月28日签订协议的真实性。徐XX对苏XX所举证据1中购房协议、证据3.4.5.7真实性无异议，对证明目的有异议，认为徐XX与苏XX签订的购房协议合法有效，徐XX支付房款后合法占有房屋并居住至今，苏XX取得房产证手续不合法；证据1中协议系复印件，证据2无书写人签名，证据6.8中证人未出庭接受质询。经审核，对苏XX所举证据1中购房协议、证据3.4.5.7的真实性予以确认，对苏XX与案外人周**、徐XX取得案涉房屋产权登记的事实予以确认，对苏XX其他证明观点不予采信。

本院经审理查明事实如下：

原告（反诉被告）徐XX与被告（反诉原告）苏XX于2002年3月13日签订了购房协议，徐XX以182000元的价格购买了苏XX位于萧县村委会右边临街的上下二层房屋，每层6间，第一层为门面房，建筑面积194平方米，第二层建筑面积为240平方米，总建筑面积为434平方米，已付房款150000元，双方约定下欠32000元，以交钥匙为算，交清房款后，房屋产权属于原告徐XX所有。后徐XX将其购买的北边3间二层共6间房屋出售给了案外人徐XX，徐XX分别于2003年5月、2012年2月办理了集体土地建设用地使用证和房屋所有权证，剩余的3间二层共6间房屋由原告徐XX居住使用。2013年5月17日苏XX与案外人周**将徐XX居住使用的3间二层共6间房屋，共同向被告萧县房管局申请办理自建房屋的初始登记，取得了房地权证萧孙圩子字第××号房地产权证书。现原告徐XX起诉来院，要求苏XX履行协议协助其办理房产过户；被告苏XX提出反诉，要求解除徐XX未履行的协议部分、退还占用房产并支付占用期间的费用。

法院认为：

1.关于苏XX是否应当协助徐XX办理房屋所有权过户登记手续？本案涉及的房屋买卖合同是一个双务合同，转移标的物所有权是出卖方的合同义务，支付价款是买受方的义务，案涉购房合同中约定“交清房款后，房屋产权属于原告徐XX所有”，即买受方支付价款义务与出卖方转移所有权的义务的先后履行顺序，故先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中徐XX未付清购房款时，苏XX可以拒绝履行己方转移所有权的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，应当符合“高度可能性”标准，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案当事人陈述及双方所举证据材料，没有充分证据证明徐XX已经付清购房款，徐XX应承担举证不能的不利后果，故本案中原告徐XX在没有证据证明已经付清购房款的情形下要求被告苏XX协助办理房屋所有权过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。

2.苏XX要求解除未履行协议部分、退还占用房产并支付占用期间的费用等反诉请求能否得到支持？根据《合同法》第93条之规定，当事人协商一致或约定的解除条件成就时，可以解除合同。除此之外，须符合《合同法》第94条之规定，方可行使解除权。本案中，苏XX以徐XX未依照合同的约定支付购房款为由要求解除协议未履行部分，但根据双方陈述及举证材料，该协议确已实际履行，只是双方对履行程度存在争议，且苏XX并未举证证明其履行了催告义务，故其不能根据该规定行使解除权。另在买卖合同中，出卖方的合同目的是通过出卖标的物获得价款，如买受方在迟延履行后仍愿支付价款，则该买受方的部分迟延履行并不导致出卖方合同目的不能实现。本案中，苏XX、徐XX对在购房协议签订后，徐XX即对案涉房屋居住使用至今的事实均无异议，对于购房款的支付存在争议，但双方均无充分证据证明其主张，故苏XX亦无权据此行使解除权。合同解除权应当与其他形成权一样，受到除斥期间的限制，本案中即使苏XX享有解除权，但苏XX自徐XX占有居住案涉房屋至今逾十年之久始终未行使，显然其已经远远超过了行使解除权的合理期限，应视为已丧失解除权。故对苏XX要求解除未履行协议部分、退还占用房产并支付占用期间的费用等反诉请求，本院不予支持。

案件判决：

一、驳回原告（反诉被告）徐XX的诉讼请求；

二、驳回被告（反诉原告）苏XX的反诉请求。

案件本诉受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）徐XX承担；反诉受理费1390元，减半收取695元，由被告（反诉原告）苏XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。