租赁合同纠纷

律师观点分析

马XX上诉请求：1.撤销一审判决，依法将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由肃州区保障性住房管理中心承担。事实和理由:一、一审程序严重错误。马XX既未收到一审法院的开庭传票，也未接到一审法院的有关电话，一审法院在没有充分保障马XX正当行使诉讼权利的情况下作出判决，属于程序违法。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。马XX没有收到过肃州区保障性住房管理中心解除房屋租赁合同的通知，一审判令解除租赁合同没有事实和法律依据，严重损害了马XX的合法权益。双方在签订租赁合同时，约定租赁期限为长期，也就是说合同到期后，马XX可以长期使用租赁房屋，只需要交纳租赁费即可，况且马XX从未拖欠过租赁费，一审认定马XX不交纳房屋租金与客观事实不符。综上，请求二审法院支持马XX的上诉请求。

肃州区保障性住房管理中心辩称，马XX的上诉请求不能成立。一、一审程序合法。马XX在一审开庭前确已收到传票，一审送达回证有记载，其经法庭合法传唤未到庭，且在主审法官当庭电话询问后，仍拒绝到庭，表明其已放弃抗辩权，一审缺席审理并无不当。二、一审认定事实清楚，适用法律正确。首先，马XX称其没有收到解除合同的通知与事实不符。肃州区保障性住房管理中心于2018年4月16日书面通知马XX在同月25日前腾空房屋，且马XX在资产移交函中也签名确认；其次，马XX在租赁期间届满后继续承租房屋，双方形成不定期租赁合同关系，在尽到合理通知义务后，肃州区保障性住房管理中心有权随时要求解除合同，马XX搬离房屋。马XX在收到通知后拒不搬离房屋，也不交纳租金。综上，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

肃州区保障性住房管理中心向一审法院起诉请求：1.判令解除肃州区保障性住房管理中心与马XX签订的《商业门店租赁合同书》；2.马XX返还租用房屋；3.马XX支付欠付租金5400元（5400元为2018年4月和5月租金，实际要求计算至马XX返还房屋之日）；4.马XX承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：位于甘肃省酒泉市XX房屋系肃州区保障性住房管理中心代为管理的政府公房。2016年6月12日，肃州区保障性住房管理中心与马XX签订《商业门店租赁合同书》一份，约定：肃州区保障性住房管理中心将位于酒泉市XX38-1号房屋出租给马XX，租期为2016年1月1日至2016年12月31日止。合同到期后，双方未续签合同，但马XX继续使用出租房屋。2018年3月，肃州区保障性住房管理中心接到政府相关部门资产移交的书面通知后,分别于2018年4月16日、2018年4月25日书面通知马XX解除合同、交回出租房屋，但马XX未交房且从2018年4月份开始未交房屋租金，引发诉讼。

一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。肃州区保障性住房管理中心和马XX签订的《商业门店租赁合同书》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方在合同期满后未续签，但马XX继续使用涉案房屋，肃州区保障性住房管理中心未提出异议，该租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。因肃州区保障性住房管理中心在合理期限前向马XX出具了书面通知，故对肃州区保障性住房管理中心要求解除合同、返还租用房屋的诉讼请求,予以确认。对肃州区保障性住房管理中心要求马XX按合同约定的每月2700元支付从2018年4月至马XX返还房屋之日的租金的诉讼请求，亦予以确认。马XX经法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权，应承担相应的法律后果。综上所述，对肃州区保障性住房管理中心的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告肃州区保障性住房管理中心与被告马XX签订的《商业门店租赁合同书》；二、被告马XX于判决生效后10日内向原告肃州区保障性住房管理中心返还租用的位于甘肃省酒泉市XX房屋；三、被告马XX于判决生效后5日内按每月2700元向原告肃州区保障性住房管理中心支付2018年4月至返还房屋之日止的租金。案件受理费减半收取计25元，由被告马XX承担。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。

本院认为，本案争议焦点为：1.一审审判程序是否合法；2.租赁合同是否应予解除；3.一审对租金损失的认定是否正确。

关于一审审判程序是否合法的问题。《中华人民共和国XX法实施细则》第三十七条规定："邮件的投递方式，除邮电部另有规定外，按下列方式投递：（一）按址投递城镇居民的邮件，按收件人地址投递到平房院落门口或者楼房地面层的信报箱或者收发室。本案中，一审法院根据肃州区保障性住房管理中心提供的送达地址--酒泉市肃州区XX，以法院专递邮件方式向马XX邮寄送达起诉状副本、开庭传票等相关文书，XX快递查询结果显示"投递并签收"，同时，马XX所租赁的房屋用于经营烧烤店，且正常营业；二审中，马XX亦认可收件人电话号码系其本人号码。由此可知，并不存在未送达的情形。马XX经合法传唤，无正当理由未到庭，一审法院依法缺席审理，审判程序合法，故对马XX主张一审程序违法的上诉请求，本院不予支持。

关于租赁合同是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定："租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。"本案中，双方签订的租赁合同到期后，关于新一年度的续租合同未采用书面形式，应认定为不定期租赁合同。肃州区保障性住房管理中心送达解除租赁合同通知的行为应视为行使合同解除权，是对不定期租赁合同的解除。关于马XX主张其没有收到解除合同通知的上诉理由，经查，二审庭审中，马XX儿子马XX认可收到解除租赁合同通知的事实，故对该项上诉主张，本院不予支持。

关于一审对租金损失的认定是否正确的问题，经查，马XX至今未返还案涉房屋，且双方一致认可自2018年4月开始，马XX未交纳房租，一审对租金损失认定正确，本院予以确认。

综上所述，马XX的上诉请求不能成立，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人马XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 张XX

审 判 员 苏小红

审 判 员 赵XX

二〇一八年十一月二十八日

法官助理 魏XX

书 记 员 龚XX