律师观点分析

上诉人（原审原告、案外人）：王X，女，1973年9月2日生，汉族，现住河北省唐山市路北区。
委托诉讼代理人：焦XX，河北XX律师。
委托诉讼代理人：王XX，河北XX实习律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：薄XX，男，1963年2月28日生，汉族，现住河北省唐山市古冶区。
委托诉讼代理人：张XX，XXX律师。
委托诉讼代理人：唐XX，XXX律师。
原审第三人：唐山XX公司，住所地河北省唐山市路北区龙泽北XX。
法定代表人:曹XX，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘XX，该公司经理。
原审第三人：曹XX，男，1960年7月15日生，汉族，现住河北省唐山路南区。
上诉人王X因与被上诉人薄XX，原审第三人唐山XX公司（以下简称XX公司）、曹XX执行异议之诉一案，不服河北省唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）（2015）唐民初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王X上诉请求：撤销唐山中院（2015）唐民初字第423号民事判决，将本案发回重审或改判停止对嘉润蓝湾3栋2单元2103号、4栋1单元2301号房产（以下简称涉案房产）的执行，解除查封并确认涉案房产所有权归上诉人所有。事实和理由：一审法院错误适用法律，上诉人在人民法院查封之前的2011年3月30日，通过签订认购协议书的方式，向第三人XX公司购买涉案房产，并向XX公司支付全部购房款。上述事实已经由一审法院予以查明，对此上诉人并无异议。通过上述事实不难看出，上诉人作为涉案房产的购买方，对于涉案房产享有物权期待权。二被上诉人薄XX仅仅对XX公司享有普通债权，并以此普通债权为基础，申请法院查封并针对涉案房产强制执行。被上诉人基于普通债权的强制执行行为，无法对抗上诉人作为购买方所享有的物权期待权。保障交易安全、维护国计民生与当前构建和谐社会的大政方针相符，这其中房地产交易市场的稳定与安全尤为重要，包括上诉人在内的广大购房者的权益保障更是核心环节。
被上诉人薄XX辩称，一、一审法院审查事实清楚，适用法律正确，XX公司到目前为止也没取得房屋预售许可证，所以今天之前签订的房屋买卖合同或者意向书都是无效的，同意一审判决。二、据了解本案执行有两种情况，一种是可能拍卖，则上诉人优先受偿有理可循，另一种是可能破产，则薄XX没有任何发言权。
原审被告XX公司、曹XX未提交书面意见。
王X向一审法院起诉请求：1、判令停止对涉案房产的执行；2、确认涉案房产的所有权归原告所有，XX公司协助原告办理过户登记手续；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院查明，王X与XX公司于2011年3月30日签订两份《嘉润·蓝湾项目认购协议》和两份《楼宇认购书》，约定王X购买XX公司开发的涉案房产，购房款分别为626472元754786.35元，XX公司为王X分别出具了两张购房款收据。同时XX公司迄今未取得商品房预售许可证。
另查明，薄XX与XX公司、曹XX借款纠纷一案中，唐山中院依据薄XX的申请，作出（2015）唐执字第102号执行裁定书，该裁定书裁定查封的财产中包含王X所购买的涉案房产，王X提出执行异议，以其与XX公司达成购买协议并支付了款项，其应为涉案房产实际权利人为由，要求解除对涉案房产的查封。唐山中院于2015年9月9日作出（2015）唐执异字第84号执行裁定书，裁定驳回了王X的异议申请。2015年10月20日，王X提出执行异议之诉。
一审法院认为，王X与XX公司签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》约定了当事人双方的姓名（名称）和住所、房屋的基本状况、房屋价款、付款方式、面积差异的处理方式、解决争议的方式等基本内容，且第三人唐山XX公司按约定向王X收取了购房款，该认购协议按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为商品房买卖合同。但由于第三人XX公司至今仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，其与王X签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》并非合法有效。同时根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力。因诉争房产尚未登记在原告名下，王X不能取得涉案房屋的所有权，其要求XX公司协助办理过户理据不足。待王X有其它证据证实其对涉案房产享有所有权，可另行提起诉讼。
另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因涉案《嘉润·蓝湾项目认购协议》并非合法有效，故王X就执行的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产的执行于法无据，该院不予支持。但为了保障房屋买受人的基本住房权益，避免相关主体之间的利益失衡，依据最高人民法院2014年对山东省高级人民法院就三联彩石山庄案的批复（[2014]执他字第23、24号）第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。该院依法认定王X就涉案房屋的价款享有优先受偿权，其优先受偿权可在执行阶段参与分配过程中予以实现。综上，唐山中院依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年11月15日作出（2015）冀民初字第423号民事判决，判决一、原告王X对嘉润蓝湾3栋2单元2103号、4栋1单元2301号房屋的价款享有优先受偿权。二、驳回原告王X的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告王X负担。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案争议焦点为案外人王X对涉案房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，XX公司至今仍未取得涉案房产的商品房预售许可证明，故王X与XX公司签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》不能认定为合法有效的书面买卖合同,王X不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房产所享权利不能排除人民法院强制执行。第二，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，即便假设王X与XX公司签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》有效，根据上述法律规定，在办理涉案房产物权登记之前，王X取得涉案房产的法定公示要件尚未达成，涉案房产的物权并未发生变动，王X依据上述认购协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得涉案房产所有权。原审法院充分考虑当前涉案房产项目尚未完工并一直处于停工状态的现实情况，判决王X对涉案房产的价款享有优先受偿权，能够最大限度保障房屋买受人权益。综上，王X上诉请求理据不足，不能成立；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王X负担。
本判决为终审判决。