最高人民法院“借名买房”的借名人可根据借名协议确认房屋所有权

裁判要旨

双方存在“借名买房”协议，且有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的，则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归借名人所有。

案情简介

　　一、1999年6月1日，雷广志代表广志财务投资公司（下称广志公司）与深圳市海龙王房地产开发有限公司（下称海龙王公司）签订《购买楼宇协议书》，约定购买由海龙公司开发的公寓一栋，其中包括位于第28层的涉案房产。同年8月13日，案外人以雷广志的名义向海龙公司支付首期款100万元。

　　二、2000年8月17日，广志公司与谭万兴签订《协议书》，约定广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产，房屋首期款及按揭款由广志公司支付，所有权归广志公司所有。2000年8月30日，谭万兴与海龙公司签订《深圳市房地产买卖合同》，并以谭万兴的名义向银行办理了按揭贷款。2003年9月11日，涉案房产被核准登记至谭万兴名下。

　　三、2002年2月，深圳市京达旅业有限公司（下称京达旅业）与雷广志签订协议，约定共同投资购买涉案房产，约定该房产雷广志占30%的份额，京达旅业占70%的份额。至2007年4月，京达旅业支付完毕所有剩余购房款。

　　四、广志公司于2006年12月26日出具两份证明，证明涉案房屋实际是雷广志以该公司名义购买的，由其个人出资购买，该公司已将上述交易房产全部交还雷广志所有并行使权利。

　　五、2007年8月30日，雷广志、京达旅业向深圳中院起诉，要求确认涉案房屋为两原告共同所有，深圳中院一审判决支持两原告诉讼请求。谭万兴不服，上诉至广东高院，广东高院判决驳回上诉，维持原判。

　　六、谭万兴不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院判决驳回再审申请，涉案房屋归雷广志、京达旅业共同所有。

裁判要点

　　本案中谭万兴的败诉原因在于，雷广志、京达旅业提供了足够的证据证明涉案房屋是广志公司与谭万兴之间存在借名买房的合意，涉案房屋为谭万兴代广志公司购买，且雷广志、京达旅业支付了全部购房款。故最高院据此认定涉案房产登记于谭万兴名下属于代持有性质有事实依据，谭万兴仅依据房屋登记主张其为房屋所有权人的抗辩理由不能成立，法院最终判定涉案房屋归实际出资人雷广志、京达旅业所有。

实务经验总结

　　前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、借名买房存在极大的交易风险，建议慎之又慎。根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。所以，虽然本案中作为实际出资人的原告赢得了诉讼，但也是费了九牛二虎之力收集各种证据，这些证据不仅要证明存在合意借名买房的事实，而且要证明实际支付房款的事实，承担巨大的举证责任，稍有不慎即有可能败诉，导致房财两空。

2、鉴于当前房屋价值巨大，不是万不得已不要借名买房。不论借谁的名义购买房屋，都建议委托专业的律师起草借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款”。

3、借名人符合过户登记条件时，应及时将房屋过户至自己名下，预防不必要的纠纷发生。在房屋符合交付使用条件时，应及时占有使用该房屋。

相关法律规定

《物权法》

　　第九条第一款　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

　　第十九条第一款　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　第三十三条　因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

《合同法》

　　第一百三十三条    标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

以下为该案在最高法院审理阶段“本院认为”部分关于此问题的论述：

　　根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实，再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下，但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方（谭万兴）的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。

案件来源

　　谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书[最高人民法院（2011）民申字第261号]

延伸阅读

　　借名买房有风险的断言绝非危言耸听，关于此问题各地裁判观点并不统一，自由裁量的空间极大，且证据在此类案件发挥的关键性作用。相关判决，有的直接支持确认借名人的所有权，也有的判决认为借名人仅享有向出名人请求转移登记房屋所有权的债权，也有的判决认为违反限购政策的借名买房的协议应予“解除”或不支持借名人过户登记请求。

　　鉴于北京等地限购政策较为严苛，且购房需求旺盛，我们重点选取了北京高院关于借名买房的几个案件进行分析梳理，以期尽可能全面的展现借名买房可能存在的法律风险。而且我们注意到，北京市高级人民法院2010年颁布的相关规定对借名买房事宜做出了相关规定。

北京高院印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

　　第十五条　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

　　当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

来源：唯法知者