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01律师直答
1.夫妻双方共有房屋，登记一方名字，登记人处分房屋合同是否有效？
答：如果没有恶意串通第三人，正常买卖合同有效。
2.合同有效的情况下，能否取得房屋所有权？
答：符合善意取得的条件（善意、支付合理价款、已过户），则可以取得所有权。如果不符合善意取得，则不能取得所有权。
3.如果不能取得所有权，买房人如何维护自己的权益？
答：可以追进合同中卖房人的违约责任。
4.出卖房屋后，买房人已善意取得，夫妻另一方如何维护自己的权益？
答：可以要求分割出卖房屋后所获款项中自己的份额。
02法院判例
该案例援引于裁判文书网（2014）武民初字第01260号
原告
陈德芝
原告与被告袁建忠是夫妻关系，拥有一套共有房屋，登记在袁建忠名下。袁建忠单独出售了该房屋。
被告
袁建忠、胡蓉
双被告签订了房屋买卖合同，并已经支付房款，并过户。
案情简要
Law
原告陈德芝诉称，原告与被告袁建忠系夫妻关系，于1984年登记结婚。我们有共同财产房子两间，建筑面积62.74平方米，土地使用面积80.38平方米，登记在袁建忠名下。10多年前开始，原告身患疾病，两被告即长期非法同居。2009年3月10日，两被告袁建忠与胡蓉背着原告串通将上述房产以13000元的价格转让过户给被告胡蓉（转让款未实际支付）。两被告的行为违反我国法律规定，其合同应属无效合同，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、确认两被告于2009年3月10日签订的房地产买卖契约无效，并返还财产；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告胡蓉辩称，原告诉称两被告系非法同居关系没有事实依据，不能成立。被告胡蓉是善意第三人，而且支付了价款，办理了产权证，符合善意取得要求。即使被告袁建忠背着原告陈德芝转让涉案房产给被告胡蓉，也属无权处分，合同还是有效的。原告的诉讼请求没有法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告的起诉是合同之诉不是侵权之诉，其返还房屋的请求是建立在合同无效的基础之上，因合同有效，其要求返还房屋的请求，应予驳回。
根据本院采信的证据和当事人对本案无争议事实的陈述，本院查明本案的事实如下：
原告陈德芝与被告袁建忠系夫妻关系（1984年9月20日结婚），双方均系常德市粮食局武陵分局下属单位常德市粮油经营公司老码头粮店职工。2004年5月12日房改时，常德市粮食局武陵分局将德山老码头二室一厅非成套住宅以房价8967元出售给被告袁建忠（被告袁建忠一次性优惠付清7174元），将产权登记在被告袁建忠名下，2009年3月10日，被告袁建忠将该房以13000元的价格出卖给被告胡蓉（被告袁建忠在购房合同中注明已收到该款），被告胡蓉在交纳土地出让金249元后将该房的房产权证和土地使用权证变更在自己名下。2014年4月原告知道后，遂于2014年7月3日向本院起诉，提出前列诉讼请求。
法院论证
Law
本院认为，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。但在本案中，被告袁建忠将登记在自己名下的涉案房产出卖给被告胡蓉，被告胡蓉支付了合理的对价，且原告陈德芝无证据证明被告胡蓉知道原告陈德芝为共有人，故被告胡蓉在本案中构成善意第三人。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。故对原告陈德芳要求确认合同无效，并返还财产的诉讼请求，本院不予支持。
判决如下
Law
据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的规定，判决如下：
驳回原告陈德芝的诉讼请求。
03案件分析
本案主要涉及到无权处分、合同效力、以及善意取得和违约责任。我们一一分析，首先根据《合同法》第51条 ：“无处分权人订立的合同，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”此法条只规定了追认的情况下合同有效，如果出现这种情况都追认了，那这个法条就会成为僵尸法条，只是起了强调作用。反之，实务中出现争议的往往是不追认，甚至要求解除合同或者认为合同无效，此处没有明确规定，但是按照法理推理则未追认前就是合同效力待定或者拒绝追认则合同自始无效。
但是最高院出台的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条 【无权处分·买卖合同效力】 当事人一方以出卖人在缔 约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院 不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移， 买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿 的，人民法院应予支持。这条司法解释可以说是更加明确了《合同法》第51条的规定，甚至可以说是推翻了51条的规定，直接规定以无权处分要求确认合同无效不予支持，但是为啥没有直接规定有效呢，笔者认为这是不违法《合同法》52条的情况下，才能有效，第52条可以说是合同法里的帝王条款，任何合同有效的话必须不能逾越52条的五项条款。而房屋交易中一般是与第三人串通交易，合同会无效。如果正常的交易则合同有效。
以上我们论证了合同有效，合同有效并不意味着必然取得房屋，但是只有在合同有效的情况下，我们才可以讨论善意取得，根据《物权法》第106条 ：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追 回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产 或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是 善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者 动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付 给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权 的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意 取得其他物权的，参照前两款规定”也就是在合同有效的前提下，符合以上三个条件（善意、合理价格、已经过户登记）下才可以取得房屋所有权，合理价格为不低于市场的70%。
如果没有过户，夫妻另一方不同意，此时则不能取得房屋所有权，那买房人作为守约的无过错方如何保障自己的权益？此时，买房人可以依据《买卖合同司法解释》第3条 ：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
04律师建议
风险告知
在购买房屋时，不动产的登记产权人，不一定就是有完全处分权的出卖方，对此买方应当注意其是否可能有其他共有产权人、居住人或者承租人，尽到合理的审查以为。在房屋交易中，买房人一般需要审查房产的产权证，卖方的婚姻状况，房屋是否在其婚内购买，如为离异还需要审查离婚时的分割状况，尽可能多了解房屋产权相关情况后，再签署房屋的买卖合同。
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李异进
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