律师观点分析

上诉人季某某因与被上诉人常熟宝某某投资发展有限公司（以下简称宝某某公司）、常熟环某某安居网络科技有限公司（以下简称环某某公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初***号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人诉称

上诉人季某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由宝某某公司、环某某公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、房屋认购协议书、商品房买卖合同中的内容均是宝某某公司反复使用而事先未告知季某某的格式条款，依法应当撤销。宝某某公司将商业用地宣传为住宅用地，欺骗购房人。2、宝某某公司通过《房某某》网站将3-2号楼作为公寓对外公开发售，还存在销售人员现场宣传涉案房屋可以作为住宅使用；售楼现场户型展示及样板房均以普通住宅的形式体现；宣传彩页、售楼人员的朋友圈及户型图均以公寓对外宣传等欺诈行为。3、一审法院未对常熟市市场监督管理局关于宝某某公司存在欺诈行为进行拍照和摄像的事实以及因宝某某公司的欺诈行为导致业主在售楼处现场维权的事实进行查明。4、宝某某公司的销售广告、宣传资料明确具体，应属于要约。5、季某某知道宝某某公司存在欺诈的时间是在2018年12月，除斥期间应从该时间开始起算而非从合同签订之日，季某某行使撤销权没有超过除斥期间。

被上诉人辩称

被上诉人宝某某公司答辩称：1、季某某作为具备完全民事行为能力的成年人，先后依次商议、自愿签署团购协议书，房屋认购协议书、商品房买卖合同，应知晓合同内容及签署后果，应关注项目建设依据、商品房总价、用途等基本事项。房屋认购协议书、商品房买卖合同关于商业用地性质、商业办公、房屋用途等内容显而易见。2、无论宝某某公司的宣传广告是否存在欺诈，都不足以证明季某某在签约之前，每个途径逐个检索查阅宣传载体，且对购房决定产生决定性影响。3、季某某以住宅性质欺诈为由提起合同撤销之诉，而案涉合同文本均未故意告知住宅性质用地，未隐瞒商业办公性质、设计用途，不存在欺诈的故意和行为，季某某在涉案合同签订之前有自主考量、自由选择的充分时间和条件。4、季某某知晓被宣传资料与合同约定不相符，应在签署涉案合同之日起主张撤销权，至本案起诉之日超过除斥期间。5、季某某支付环某某公司2万元团购费，用于优惠购房，已确实在总房价中抵扣5万元，不存在宝某某公司与环某某公司恶意串通的情形。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人环某某公司答辩称：季某某支付环某某公司2万元团购费，用于优惠购房，已确实在总房价中抵扣5万元，不存在宝某某公司与环某某公司恶意串通的情形。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审原告季某某向一审法院起诉请求：1.判令撤销编号为Y201*******的《商品房买卖合同》及《团购服务协议书》；2.判令宝某某公司、环某某公司返还已经支付的房款204006元；3.判令宝某某公司、环某某公司赔偿损失暂计39384.98元[损失的计算方式为：（1)以30000元为基数，以年利率6%自2017年6月15日计至判决生效之日止，暂计至2018年1月31日为2939.18元；（2)以100000元为基数，以年利率6%自2017年6月23日计至判决生效之日止，暂计至2018年1月31日为9665.75元；（3)以10000元为基数，以年利率6%自2017年6月26日计至判决生效之日止，暂计至2018年1月31日为961.64元；（4)以64006元为基数，以年利率6%自2017年7月28日计至判决生效之日止，暂计至2018年1月31日为5818.41元；（5)律师代理费20000元；4.判令宝某某公司、环某某公司承担本案的诉讼费用。、

一审法院经审理认定事实如下：2017年6月14日，季某某（乙方）与宝某某公司（甲方）签订一份《房屋认购协议书》，约定乙方向甲方认购常熟市经济技术开发区**路6号宝某某商业广场3-2幢*层*室房屋，政府批准的规划用途为商业办公，预售编号为常房预售字（2016）第**号，房屋总价为364006元，签订本协议时支付定金20000元，预定期限为7天，乙方应于2017年6月22日前到甲方售楼处签订正式的《商品房买卖合同》，否则视为违约，甲方有权将该商品房自行处理且没收乙方支付的定金，乙方在签订本认购协议时，已充分了解所购房屋状况，并已阅看甲方提供的《商品房买卖合同》（备案合同）全部内容且不持异议。协议尾部甲方处另有宝某某公司销售人员娄某某签字确认。

2017年6月23日，季某某（买受方）与宝某某公司（出卖方）签订编号Y20*****的《商品房买卖合同》一份，由季某某购买宝某某公司开发的常熟市经济开发区宝某某商业广场3-2幢***室商品房一套。合同约定建筑面积45.38平方米，总价款364006元，买受人于2017年6月23日签订购房合同且支付首付款120000元，于2017年7月31日前支付64006元，余款180000元于2017年8月30日前办理按揭贷款，出卖方应当在2018年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。合同第一条载明该地块土地用途为商业办公，土地使用年限截至日期为2053年8月8日。合同第三条载明，该商品房设计用途为商业办公。合同第十九条载明，买受方购买的商品房仅作商业办公使用。合同附件七第十二条载明“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及附件、其他双方正式签署书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网路等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组合部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据……甲方发布的广告、宣传资料以及展示的样板间、沙盘所示内容，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据，不代表甲方对该房屋及所在项目进行任何承诺，仅为甲方对该房屋所在项目所做的暂时设想，具体以政府主管部门批准文件、本合同约定及交付时实际情况为准……”。附件七第十五条另约定，“……甲方依据本合同所出售，乙方依据本合同所购买的标的仅为规划用途为商业办公的房屋，甲方从未对周边商铺及该房屋所在项目的商业氛围进行承诺。……宝某某商业广场1#、2#、3#1、3#2为商业性质用房，用电按国家电价政策执行商业用电。”合同还对其他事项作了约定。

上述购房合同签订前，季某某与环某某公司签订了《团购服务协议书》，约定由环某某公司提供涉案商品房的团购服务。季某某遂支付了团购经纪服务费2万元。另外，季某某已支付购房款184006元，宝某某公司于2017年7月6日向季某某开具金额为120000元的购房款发票，于2017年9月11日向季某某开具了金额为64006元的购房款发票，金额合计184006元。

另查明：宝某某公司于2017年3月23日取得宝某某商业广场的商品房预售许可证，载明3-2幢房屋设计用途为商业、办公，于2018年12月25日取得常熟经济技术开发区**路6号宝某某商业广场1、2、3-1、3-2、7幢商品房的《常熟市商品房交付使用备案通知书》。

审理中，季某某明确本案主张根据合同法第五十四条规定基于宝某某公司的欺诈主张合同撤销权。季某某表示，其购买涉案房屋是经朋友介绍添加了销售人员娄某某的微信，查看朋友圈广告，后到售楼处查看沙盘模型和样板房，经娄某某接待介绍后确定购买涉案房屋，当时说是公寓房，可供居住，现在发现不可以居住的。为证明其系受宝某某公司欺诈购买房屋的事实，向法庭提交了涉及宝某某商业广场楼盘的宣传广告、网页广告、售楼处的样板房展示图片、宣传彩页、销售人员朋友圈推广信息等证据证明被告宣传楼房为公寓，可供居住。

宝某某公司表示：认可娄某某是与季某某签订商品房买卖合同的经办人。实际上季某某因支付了环某某公司2万元团购服务费，故本案购房合同签订时季某某已享受到了降低5万元的优惠，否则合同约定的总房价应增加5万元。季某某主张的宣传广告日期在后，并不是宝某某公司委托宣传和制作，根据季某某陈述购房的经过也并不是因为看到这些宣传广告才决定购房，季某某也并无证据佐证宝某某公司销售人员承诺房屋可供居住，至于样板间的厨房是销售人员使用的。涉案宝某某商业广场是一个大型的综合体，包括商业楼盘和住宅楼盘，是分期开发的，本案所涉房屋所在的3-2幢是商业办公性质。

以上事实，有商品房买卖合同、房屋认购协议书、发票、预售许可证、交付使用备案通知及一审法院庭审笔录等在卷佐证。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，季某某主张因宝某某公司欺诈行使合同撤销权，应对此承担举证责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，季某某认为签订涉案《商品房买卖合同》是受到宝某某公司乃至环某某公司的欺诈，应举证证明对方欺诈的事实。商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，不作为要约。根据季某某陈述的购房经过情况及举证的宝某某商业广告宣传资料，不足以认定相关说明和允诺具体确定，以及对季某某订立商品房买卖合同的重大影响，因此尚不足以认定欺诈的事实。相反，季某某在签订涉案商品房买卖合同之前，已经与宝某某公司签订了房屋认购协议书，该协议书明确披露涉案房屋规划用途为商业办公，季某某此时已经可以根据自己的购房目的来确定是否签订涉案商品房买卖合同，但此后季某某仍选择订立合同。其次，即便在涉案商品房买卖合同签订之前，宝某某公司存在欺诈的事实，该合同在第一条、第三条、第十九条以及合同附件，多处约定涉案房屋的用途为商业办公，明显与季某某所述称的欺诈宣传内容不符，并且合同明确显示此前宝某某公司的广告、宣传资料以及展示的样板间、沙盘所示内容，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据。季某某应该及时认识到其欲购买房屋的具体性质情形，针对该要约确定是否予以承诺，但其仍选择签订涉案合同，合同对其发生法律效力，应受双方合同约束。再次，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭。季某某在签订商品房买卖合同时应当知道所购房屋的情况，假如确系因欺诈购买涉案房屋，也应在法定除斥期间内行使权利。季某某提起本案诉讼时已经超过一年期限，不符合法律规定。最后，季某某主张撤销团购服务协议书，并未能举证环某某公司欺诈的事实，并且根据宝某某公司、环某某公司陈述，季某某支付团购经纪服务费后确已享受购房优惠价，故季某某主张欺诈无事实依据，且该协议已经履行完毕。综上，季某某主张宝某某公司、环某某公司欺诈要求撤销涉案商品房买卖合同和团购服务协议书，缺乏事实和法律依据。涉案商品房买卖合同及团购服务协议书系当事人真实意思表示，合法有效。季某某的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用

的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：驳回季某某的诉讼请求。案件受理费减半收取3380元，由季某某负担。

二审中，季某某提交常熟市市场监督管理局于2019年7月10日出具的常市监案字【2019】01****号行政处罚决定书一份，证明宝某某公司通过户型、立体模型、户型图、沙盘模型等至少五种途径进行欺诈性宣传，对购房对象产生了误导。购房者于2017年12月份在发现宝某某公司交付的房屋不可以居住，也不可以隔层分割的情况下，向常熟市市场监督管理局进行投诉。

宝某某公司对上述证据发表质证意见为：对真实性无异议，但与本案没有关联性。该决定书是常熟市市场监督局的行政行为，决定的结果不影响民事合同的效力，对民事权利义务的确定不具有拘束力。决定书也明确了广告已经标明了仅供参考，均为非交付标准，最终以合同约定为准的内容。退一步讲，宣传广告的装修结构对季某某购房产生了一定的影响，但是季某某具有完全民事行为能力的成年人，在其签订合同的时候完全有能力明确合同的相关条款，在处分购房民事权利的时候，不可能仅凭广告的图片就对其产生决定性影响，季某某始终可自由选择是否签订购房合同。

环某某公司对上述证据发表质证意见为：对证据的真实性没有异议，该证据所指向的是宝某某公司，与环某某公司无关。宝某某公司关于样板间、沙盘的广告仅是要约邀请，不是承诺，不是双方买卖合同的组成部分，具体交付要以实际情况为准。

以上事实，由季某某提交的常市监案字【2019】01****号行政处罚决定书及当事人陈述在卷佐证。

本院查明

二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。

本院认为

本院认为，季某某二审提交的常市监案字【2019】01****号行政处罚决定书载明宝某某公司虚假宣传、对购房对象产生误导的事实为宝某某公司销售涉案房源时,以楼盘户型立体模型、宣传板、样板房行使发布广告，宣传可以隔层复式使用以增加房间使用面积，并非将商业、办公用房虚假宣传为公寓房，故该份证据对于季某某的上诉请求无证明力，本院不予采纳。就季某某目前所提供的证据均不足以证明宝某某公司存在将涉案商业办公用房宣传为公寓房的事实。而在季某某与宝某某公司签订的房屋认购协议书及商品房买卖合同中均明确约定涉案房屋土地的规划用途为商业、办公，季某某上诉主张宝某某公司构成欺诈，依据不足。房屋认购协议书、商品房买卖合同条款虽系售房人宝某某公司为了重复使用而预先拟定，但并未免除宝某某公司主要义务、排除购房人主要权利，季某某上诉主张房屋认购协议书、商品房买卖合同中条款为格式条款，依据不足。另外，季某某支付环某某公司2万元团购费已确实在总房价中予以抵扣5万元，故季某某关于环某某公司构成欺诈的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。

季某某作为具有完全民事行为能力人，在处分房屋买卖大宗交易时应尽谨慎注意义务。涉案房屋认购协议书及商品房买卖合同中相关合同条款均明确涉案房屋土地的规划用途为商业、办公，如季某某确实出于购买公寓之目的与宝某某公司签订商品房买卖合同，则其签订合同时应知晓涉案房屋土地规划为商业、办公用房，不可用于居住，则季某某行使撤销权的除斥期间应从该两份合同签订时即2017年6月起算，季某某于2019年2月提起本案诉讼已过法定除斥期间。

综上，季某某的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6760元，由上诉人季某某负担。