2012年7月，李某作为债务人与经某签订了借款合同，合同约定以自己代理销售的甲房产公司的一套价值78万元的商品房作为担保，经某要求将此商品房备案登记在其好友蔡某名下，即李某以甲公司的名义与蔡某签订了商品房买卖合同，并约定交房日期是2013年1月30日。2015年7月，李某仍未还款，蔡某起诉甲房产公司，请求法院判令甲公司立即交付房屋并办理产权登记手续。

　　第一种意见认为，原被告之间已经签订了商品房买卖合同并约定了交房日期，属于房屋买卖合同，甲公司应该交房并办理产权登记手续。

　　第二种意见认为，原被告之间并不存在真实的商品房买卖事实，而是典型的以房抵债行为，案件性质应是民间借贷。　　

      笔者同意第二种观点，案件性质应认定为民间借贷。

　　第一，从原告蔡某本人庭审中的陈述来看，蔡某本人对所购房屋的房型、房价均不清楚，经某在接受法庭调查时关于买房的意图、购房款的组成、交付与蔡某在庭审过程中的陈述存在多处不一致，且对于所购房屋户型、房价、面积、购买意图等均不清楚，不合常理。

　　第二，经某自认与李某之间存在借贷关系，且蔡某也自认在与甲公司及李某签订商品房买卖合同过程中，所有款项均由经某筹集并办理相关手续，也就是说，整个合同的炮制过程均是经某一手操控办理的，原告蔡某并无现金交付的事实。

　　第三，双方签订合同的真实目的只是将房屋作为借款担保，房屋买卖合同的履行只是将来实现债权的担保方式，双方的真实意思在于民间借贷。

　　因此，原被告之间并不存在真实的房屋买卖关系。案件的性质仍是民间借贷而非房屋买卖纠纷；同时，房屋买卖合同本质上系借款人与出借人在债务履行期届满前变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，我国立法对流质契约是严格禁止的态度。《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”故法院判决驳回原告蔡某的诉讼请求。

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