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业主家中被盗 物业公司是否要担责?

作者:张云律师时间:2018年09月20日分类:案例分析浏览:266次举报


业主家中被盗物业公司是否要担责?

 

案情简介

某小区住户王某家里3个月内遭小偷3次“光顾”,被盗走笔记本、金银首饰、手机及现金等价值共计3万余元。事发后,王某要求物业公司提供小区内的电子监控资料,但小区主要位置的监控器早已损坏,其他位置的监控也模糊不清,很难辨认小偷的相貌特征。王某认为自己财产被盗是因为物业公司的安保工作不到位所致,故向法院起诉,要求物业公司赔偿被盗财物的损失。

律师分析    物业公司的安保义务有限,不应无限扩大

首先,社会治安综合治理是全社会的共同任务,物业公司的保安服务只能起到群防群治的作用,是一种“治安防范服务”,而非“治安保障服务”,其工作只能降低物业服务范围内的犯罪率,不能也不可能完全杜绝物业服务范围内的犯罪现象。

其次,从保安的权利、义务上看,保安虽然制服统一,管理严格,但他们也仅是物业公司聘请的员工而已,在身份上没有任何特殊之处,在法律上也没有任何特殊的权利和义务,更没有任何类似于警察的“行政执法权”。

最后,目前物业服务的经费来源是向业主收取物业服务费,这些费用只能勉强维持公共设施的运行、保养维修以及物业人员的薪酬等费用开支。若业主一失窃,物业公司就要如数赔偿的话,那么物业公司根本无法正常运行。

物业公司是否要承担责任    我国《物业管理条例》第三十五条规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。根据该条例可知,物业公司的安保措施是否达到所要求的标准,是判断其是否要承担赔偿责任的唯一因素。对于物业公司是否履行了正常的安全防范义务,且不存在失职情形的判断,要根据签订的物业服务合同、住户手册及业主公约等依据进行综合判定。

物业公司应承担多少责任    律师认为,业主和物业公司之间形成的法律关系是物业服务合同关系,且小偷是造成业主财产损失的直接侵权者,业主作为对财物的直接控制者,自己显然应当负主要责任。物业公司若没有按约定履行物业服务合同,在工作中出现失职,也只应负次要责任。实践中,对赔偿标准按一般过错、次要过错和主要过错以10%~30%递增,同时被盗业主必须提供被盗物品及价值的相关证明,经相关部门查实之后才能认定被盗财物的实际价值。

律师提醒

针对房屋的安保纠纷,业主应与物业公司签署书面合同并注意以下两点:

1.签署书面《物业服务合同》,明确双方权利、义务。对于物业安保责任的认定及相应举证工作,需要在符合国家相关法律法规的情况下,遵循业主与物业公司签署的《物业服务合同》的约定,该合同是最直接、最有力的证据。合同中,对于双方的权利、义务应当约定得明确而具体。

在实践中,物业公司处于强势地位,物业合同均为已打印好的格式文本,禁止业主进行修改。此时,双方应签订补充协议,对物业公司的口头承诺(如清晰的物业服务内容及服务质量、安保条款等)以书面形式进行细化及确认,并经双方签字盖章。

2.确认《物业服务合同》中是否约定了相应的安保条款。若合同中明确约定了相应的安保条款,并有证据证明是物业公司管理、服务不到位,那么发生业主家中被盗事件,则属于物业公司违约,可以要求物业公司承担相应的法律后果。

另外,司法实践中,法院判决物业公司承担赔偿责任必须具备两个前提:一是业主损失能够确认;二是物业公司有明显失职过错。即除了要证明物业公司在管理上确有明显过错外,还必须证明其所遭受损失财产的确定价值,律师提醒业主保管好购物发票以备不时之需。(律师张云)

 

 

 


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