李某与妻子杨某名下共有位于海珠区某小区住宅一套。2015年年底，李某与张某协商，欲将上述住宅以230万元价格出售给张某。李某向张某出示了房产证及《保证函》（保证涉案房屋出售已经得到妻子杨某同意）。

2015年12月2日，李某与张某签订《房屋买卖合同》，并由李某代妻子杨某在合同上签名。买家张某当天支付定金20万元，并向银行申请二手房按揭贷款。

2016年2月底，李某告知张某，因其正在与杨某闹离婚，杨某不同意出售涉案房屋，无法再与张某进行交易。双方遂产生纠纷，张某于2016年5月申请仲裁，要求李某、杨某继续履行《房屋买卖合同》。　　

由于杨某作为房屋共有人未在合同上签名，继续履行《房屋买卖合同》存在障碍，张某变更仲裁请求，要求解除其与李某签订的《房屋买卖合同》，李某返还定金20万元，并支付房价10%的违约金23万元，最终获得支持。

本案中因李某欠缺处分权，根据相关法律规定，其需征得共有权人杨某的同意，方有权处分共用财产，而杨某并未在买卖合同上签字同意出售，李某也并未提供杨某同意出售房屋的书面授权书将涉诉房屋所有权转让给张某，李某的行为已构成无权处分，此种情况下买受人张某不能取得合同标的的物权，涉案房屋买卖合同只能解除。

出卖人李某违反涉诉房屋无共有人的承诺，致使双方合同不能继续履行，此行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。

在二手房买卖中，应以房产证的登记作为认定权属人的依据，当卖方出售登记在夫妻双方名下的房产时应征得配偶的同意，在没征得共有人同意的情况下，另一方无权单独处分共有房屋。

房屋买卖中，作为买方应仔细查看房产证上登记的权属人。房屋登记在夫妻双方名下时，应要求夫妻双方均在合同上签字，或要求卖方提供其配偶同意出售房屋的书面文件和授权委托书，其中，授权委托书最好是公证的。

而作为产权人之一的丈夫（媳妇），不管其老婆（老公）是否同意出售房屋，一旦在买卖合同上进行签字确认，合同对其及买方就产生法律效力，双方受合同约束，如因任何一方原因导致合同履行不能，均应按约承担违约责任。丈夫以其妻子不同意出售房屋为由以期逃避合同责任，是不能成立的。

那么，与有配偶的业主进行二手房交易，应当注意什么问题？

买家应当要求该业主的配偶以书面或者录像的形式确认同意，最好在买卖合同上共同签字确认，免生波折！！！

1、购买共有房产时，买方应尽量要求卖方共同签署协议或者要求其配偶出具知情同意文件。

如果房产登记在夫妻两人名下，签约时肯定会要求双方共同签字。但如果房产只登记在夫妻一方名下，如果该房为婚后购买，法律上仍认定为夫妻共同财产，从安全角度讲，买方仍应要求卖方提供配偶知情同意的文件。

2、配偶如反对共有房产被出售，应知情后立即进行交涉，交涉不成立即起诉。

如确有一方单独出售房产的情况，配偶知情后不认可，应立即书面通知对方表示反对，交涉不成应立即起诉。如果耽误时间过长而未公开表示反对，有可能被法院认为“默认同意”。

而且即使合同被认定无效，也不代表出售方不承担赔偿责任，在耽误时间过长，房价波动较大的情况下，造成买家损失巨大，出售方要负赔偿责任，如果配偶只是反对出售，而与配偶并无矛盾，配偶的责任实际上还是家庭的责任。

如果配偶与出售方关系不和呢？ 那就更得抓紧时间起诉了，并且要视情况申请财产保全，以免房产被办理过户。一旦办理了过户手续，而买方又构成善意第三人，房子肯定就要不回来了！

律师简介：
    王日照律师、男、中共党员、法学本科，曾就职于中建新疆西部建设股份有限公司、广厦建设集团有限责任公司西安公司

期间办理过买卖合同纠纷、租赁合同纠纷、工程建设施工纠纷、劳动纠纷、工伤赔偿纠纷等各类民商事纠纷案件数起。在长期的工作中积累了丰厚的办案经验。

你身边的私人法律顾问，为你守好每一份财产

擅长领域：建设工程合同纠纷、工伤赔偿纠纷、各类合同纠纷