作者：代建中律师
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逾期交房／办证的违约责任在《商品房买卖合同》中约定得非常明确，开发商承担逾期交房／办证违约责任的主要方式之一即支付违约金。但是，对于逾期交房／办证的违约金主张时效到底怎么计算是合法的呢？很多业主认为只有两年，其实不然。本律师将根据具体办案的实践经验告诉大家，开发商逾期交房／办证诉讼时效计算方式主要是以下二个方面：
一、开发商与业主在合同中明确约定逾期交房／办证违约金数额的，为一时性债权，从约定的期限届满之次日起算诉讼时效（不可抗力除外）；
一时性债权的基础是以侵权法理论为依据，即开发商逾期交房／办证的侵权行为实施后，诉讼时效的计算以“权利受到侵害”之日起计算，其侵权的时效应当按照合同之债的基本诉讼时效来计算。根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”也就是说，业主在合同中明确约定了逾期交房／办证违约金数额时，诉讼时效从开发商与业主约定的交房／办证期限届满之次日起二年内主张自己的权利，否则诉讼时效过期，业主的权利得不到法院的保护。
二、开发商与业主在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效；
开发商与业主在《商品房买卖合同》中约定，开发商逾期交房／办证违约金按照日或月为单位累计计算违约金数额的，该合同之债的请求权属于继续性债权，每日或月产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。因此，按照日或月为单位累计计算违约金数额，以倒推法计算逾期交房／办证违约金请求权的诉讼时效起算方式，既不违背相关诉讼时效制度的法律规定，对双方当事人都相对公平合理，也经常被人民法院的相关判决采用。
因此，在开发商出现逾期交房／办证时，业主应当及时主张自己的权利，防止诉讼时效过期，从而保护自己的合法权益。