物业服务合同纠纷

律师观点分析

    案情介绍：上诉人从2010年8月认购被上诉人开发的某某小区物业一套，房号为某栋某房。2010年8月16日上诉人与被上诉人签订了《临时管理规约、前期物业服务协议》，合同约定由被上诉人向上诉人居住小区提供物业管理服务，享受服务的业主即上诉人交纳三级服务的相关物业管理费用。上诉人向被上诉人交纳物业管理费直至2015年11月。自2015年12月至2016年4月，上诉人未按照协议约定交纳物业服务费，被上诉人多次催促上诉人履行协议，上诉人均以各种理由予以搪塞，拒不交纳。被上诉人自2012年12月至今，以每平方米收取1.30元的标准向上诉人收取物业管理费用；自2013年12月至2014年11月以每月每辆180元的标准向被告收取车位费；自2014年12月至2015年11月每月每辆250元的标准向被告收取车位费。被上诉人调整费用后在住户公告栏张贴文件予以公告。2016年4月10日某某业主成立业主委员会，并通知解除与被上诉人的物业合同。上诉人一审反诉，要求被上诉人向上诉人支付从2013年12月至2015年11月多收的物业管理费3088元及车位费4028元（其中2013年12月至2014年11月共计1640元、2014年12月至2015年11月共计2640元），物业管理费及车位费共计7288元。一审法院判决如下：（一）被告于本判决生效之日起十日内支付原告从2015年12月至2016年4月所欠物业管理费、水费、车位费共计3673.5元。（二）驳回原告其它的诉讼请求。（三）驳回被告的反诉请求。上诉人不服提起上诉至二审。

   案情分析：（一）被上诉人与上诉人之间存在物业服务合同关系，被上诉人诉请上诉人支付物业服务费及逾期滞纳金有事实与法律依据。双方于2010年8月16日签订了《前期物业服务协议、临时管理规约》，对各自权利义务、服务费用、违约责任等进行了详细的约定。被上诉人已为上诉人提供了小区物业服务，有权向上诉人收取物业服务费用。上诉人松享受了被上诉人提供的物业服务，有义务向被上诉人交纳物业服务费。（二）上诉人在前期一直能够按照约定交纳物业服务费，并未对调整后的物业服务价格提出异议。对于新的物业服务收费标准，被上诉人根据市场经济实际情况制定后并提前报物价部门审批，于2012年11月29日在某某县物价局进行审批备案，新的收费标准符合实行政府指导价物业服务收费备案标准，被上诉人在调整物业服务标准后，履行告知义务，在作出价格调整时提前告知小区业主，并在楼道入口公告栏处张贴《物管费调整通知》。上诉人对调整物业服务费收费标准并未有异议，而是按照新的收费标准按时交纳物业服务费，其已用行动明确表示接受原告调整后的物业管理服务价格。从2012年12月至2015年11月期间，上诉人一直能够很好的履行作为物业合同相对方交纳物业服务费的义务。（三）上诉人未按时交纳物业费的行为已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。根据我国《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人从2015年12月起，停止交纳相关物业服务费，其不按约定交纳物业服务费的行为已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。

  律师意见：关于上诉人是否要按照新的物业服务收费标准支付从2015年12月至2016年4月的物业管理费和停车费还是被上诉人是否要向上诉人支付多收取的2013年12月至2015年11月的物业管理费及停车费的问题。本案中，双方当事人签订的《临时管理规约、前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。在签订《临时管理规约、前期物业服务协议》后物业公司实施物业服务，上诉人作为业主既接受了物业公司提供的服务就应当履行交纳物业管理服务费的义务。虽然被上诉人从2012年12月起实施的新的收费标准在某某县物价局备案前未征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但该收费标准与某某县类似小区的物业服务收费标准相近，亦符合当时的市场物价标准，某某县物价局也已经备案，证明被上诉人新的收费标准得到政府部门认可，之后被上诉人在小区的公告栏对新的收费标准进行了公示，且实施新的收费标准后绝大部分业主均按照新的收费标准交纳物业管理费和停车费，一直持续交纳了近两年时间，可视为双方一致同意对《临时管理规约、前期物业服务协议》中的收费标准的变更，故上诉人应按照新的物业服务收费标准支付从2015年12月至2016年4月的物业管理费和停车费。被上诉人无需向上诉人支付多收取的2013年12月至2015年11月的物业管理费及停车费。关于上诉人是否要从2015年12月11日起按照欠费总额的日千分之一的标准支付相应的滞纳金的问题。虽然绝大部分业主实际按照新的收费标准交纳物业费和停车费视为双方一致变更有关合同约定和同意被上诉人按在某某县物价局备案的新的收费标准收费，但毕竟没有事先征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，程序存在问题，有一定过错，因此，对被上诉人请求上诉人从2015年12月11日起按照欠费总额的日千分之一的标准支付相应的滞纳金没有依据。

   判决结果：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。