一、商品房预售合同效力认定

(一)签订合同时，出卖人没有取得商品房预售许可证明。

一般来说，出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据买受人是否知晓出卖人没有取得预售房屋许可证明，可以分为两种情况：

1、如果是买受人明知出卖人未取得商品房预售许可证明而与出卖人签订的商品房预售合同，可以认为出卖人与买受人对商品房预售达成了一致意见，合同成立，但合同尚未生效。合同签订后，当事人起诉的，一般应认定合同无效。但如果出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》的，则可认为合同具备了生效要件，可以认定有效。

2、如果是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，按照《商品房买卖合同纠纷解释》第九条第的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(二)当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”按照上述规定虽然法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但当事人未办理登记手续不影响合同的效力。当然，双方当事人约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件的，应当从其约定。

二、商品房预售合同要注意什么?

(一)确定开发商已经取得商品房预售许可证等证件。

签订商品房预售合同首先要确定开发商具备了“五证”：房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同约定的当事人的权利义务得不到法律保护。

(二)审查开发商提供的格式合同。

在签订正式预售合同前，双方当事人往往会先签订一个认购协议，用来约定未来某个时候签订买卖合同。

(三)注意土地使用年限。

出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算，但是房地产开发过程中由于种种原因可能导致项目延期，从而使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。

(四)约定违约责任。

(五)仔细了解开发商的按揭政策。

购房人如需按揭贷款，在签订预售合同前，需认真了解相关政策，避免在筹措房款中发生意外。

(六)注意合同文本中补充协议的内容。

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