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招志南律师为您介绍遗产继承家事相关法律知识：

一、被继承人与他人共有的房屋继承的核心法律逻辑

我使用了第一性原理回答问题，从最基础的法律构成要件出发，剥离表面相似性，回归行为本质进行分析：

遗产范围的界定：只能是个人合法财产

根据《民法典》第1122条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

被继承人与他人共有的房屋，其中只有属于被继承人的份额部分才属于遗产范围，他人的份额不能被继承。

共有财产的性质：按份共有与共同共有

按份共有：共有人对共有的房屋按照各自的份额享有所有权，继承时可以直接继承被继承人的份额。

共同共有：共有人对共有的房屋共同享有所有权，未约定份额的，通常视为等额共有，但在继承前需要先析出被继承人的份额。

继承与析产的关系：先析产，后继承

析产是确定遗产范围的前提，只有先将他人的份额从共有房屋中分割出来，剩余部分才能作为遗产由继承人继承。

既不能将全部共有房屋作为遗产继承，也不能忽视被继承人在共有房屋中的份额。

二、具体继承步骤

确定共有房屋的性质和份额

查看房屋产权证或不动产登记簿，确认房屋是按份共有还是共同共有，以及各共有人的份额（如有的话）。

如果是共同共有且未约定份额，通常需要通过协商、调解或诉讼等方式确定各共有人的份额。

办理析产手续

共有人协商一致的，可以签订析产协议，明确被继承人的份额。

协商不成的，可向法院提起析产诉讼，由法院判决被继承人的份额。

办理继承手续

析产完成后，继承人可以办理继承公证或诉讼继承，明确各继承人的继承份额。

持析产协议、继承公证书或法院判决书，到不动产登记机构办理房屋所有权变更登记手续。

三、共有物分割纠纷析产继承案例分析参考：

龚祖父与案外人龚某宁共同共有位于广州的49号房屋，产权证上登记为共同共有，未约定份额。

龚祖父去世后，其子女龚大儿、龚二女、龚三女起诉要求继承龚祖父在49号房屋中的份额。

经查，49号房屋产权证上所登记的房屋已在1994年被龚祖父改建为三层半楼房，证载房屋与房屋现状不相符。

法院认为，龚祖父享有的是49号房屋的共同共有所有权而非按份共有所有权，且存在证载房屋与房屋现状不相符的情形，在龚祖父及龚某宁未进行析产前，各自名下的所有权份额尚无法确定。

因此，应由房屋所有人即龚某宁及龚祖父的合法继承人对房屋进行析产，确定龚祖父名下享有的所有权份额之后，再对龚祖父的所有权份额进行分割处理。

最终判决驳回龚大儿、龚二女、龚三女的诉讼请求，要求先进行析产。

案例要点

共同共有房屋在未析产前，无法确定被继承人的份额，不能直接继承。

房屋现状与产权证记载不一致的，需要先确定房屋的实际状况，再进行析产。

析产是继承的前置程序，未经析产直接起诉继承的，法院不予支持。

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