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招志南律师为您介绍房产纠纷相关法律知识：

因开发商或者卖家原因导致房屋被查封无法过户，买家能退房吗？损失如何追索？

一、买家能否退房？

根据《民法典》第五百六十三条规定，若因开发商或卖家原因导致房屋被查封无法过户，属于根本违约，买家有权单方解除合同（退房），主要情形包括：

隐瞒查封事实：卖家或开发商在签订合同时故意隐瞒房屋已被查封的情况；

后续导致查封：合同签订后，因卖家或开发商的债务纠纷导致房屋被查封，无法履行过户义务；

无法解封过户：房屋被查封后，卖家或开发商在合理期限内无法解除查封，导致合同目的无法实现。

二、损失如何追索？

买家退房时可主张以下损失赔偿：

已付购房款及利息：要求卖家或开发商全额退还已支付的购房款，并按LPR（贷款市场报价利率）支付资金占用利息；

违约金：若合同中有约定违约金，可按约定主张；若未约定，可主张因违约造成的实际损失（如房价上涨损失、中介费、税费等）；

惩罚性赔偿：若卖家或开发商故意隐瞒房屋被查封的事实，买家可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，主张不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。

相关案例介绍分析：

买家张某与卖家吴某于2021年5月签订房屋买卖合同，约定总价220万元，张某支付定金22万元及首付款66万元。2021年6月17日，房屋因吴某的债务纠纷被法院查封，无法办理过户手续。张某遂起诉要求解除合同，退还已付款项，并按合同约定支付10%的违约金（22万元）。

解除合同：法院认定吴某的行为构成根本违约，支持张某解除合同的请求；

退款及违约金：吴某需退还张某已付购房款88万元及利息；同时，考虑到吴某无隐瞒查封的故意，且张某未举证证明实际损失，法院酌定吴某支付违约金16万元（而非合同约定的22万元）。

【裁判要点】

若卖家在签订合同时未隐瞒查封事实，且积极履行合同（如结清原有抵押贷款），法院会酌情降低违约金；

买家需举证证明实际损失，否则违约金可能会被法院调整。

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