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招志南律师为您介绍房产纠纷相关法律知识：

抵押房屋买卖的效力认定：3种情形分清楚

取得抵押权人同意的抵押房屋买卖

根据《民法典》第四百零六条第一款规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。若卖方已提前取得抵押权人（如银行）书面同意，或按约定提前清偿债务解除抵押，此时签订的房屋买卖合同有效，购房者可正常办理过户，但需注意“抵押权不受影响”—— 若卖方未清偿债务，抵押权人仍有权就房屋优先受偿，因此建议购房者要求卖方在过户前解除抵押。

实务案例：2025年，李某购买某开发商抵押给银行的商品房，开发商已提前清偿银行贷款解除抵押，双方签订买卖合同并办理过户。后开发商因其他债务涉诉，法院查封该房屋时，李某以 “已取得房屋所有权且抵押已解除” 为由提出执行异议，法院支持李某的异议请求，解除对房屋的查封。

未取得抵押权人同意，但告知购房者抵押事实

若卖方未取得抵押权人同意，但如实告知购房者房屋抵押情况，购房者仍自愿购买的，买卖合同有效，但存在“无法办理过户” 的风险 —— 若抵押权人不同意解除抵押，房屋无法完成产权转移，购房者只能要求卖方承担违约责任（如返还房款、赔偿损失）。

风险提示：此类情形下，建议购房者在合同中约定“卖方应于X日内取得抵押权人同意并解除抵押，逾期未解除的，购房者有权解除合同并要求赔偿房屋总价20%的损失”。

未取得抵押权人同意，且隐瞒抵押事实

若卖方故意隐瞒房屋抵押事实，导致购房者基于错误认识签订合同，根据《民法典》第一百四十八条规定，购房者可请求法院撤销买卖合同，并要求卖方返还房款、赔偿利息损失及房屋差价损失（若房屋升值）。

实务标准：2025年法院通常认为，卖方隐瞒抵押事实构成欺诈，赔偿范围应包括 “已付房款利息（按LPR计算）、购房过程中支出的税费、中介费、房屋升值产生的差价”，具体金额需结合房屋市场价值变动情况举证。

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