经适房作为政策性住房的一种，被人熟知的多为五年内不得上市交易的相关政策，而对于经适房产权人在限制交易期内因去世而发生继承，其继承人继而申请不动产登记的，应如何受理，是否亦应考虑五年之交易限制？笔者有意做一简略探讨。

一、因继承经适房而申请不动产登记理应依法受理

所谓经适房，在《经济适用住房管理办法》（以下简称《管理办法》）第二条中有明确阐释：“本法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”从其定义可以看出，其仅在价格和面向对象上与普通商品房具有一定区别，但这并不能否定已经登记的经适房产权主体对经适房享有产权，固然《管理办法》第三十条将经适房产权限定为有限产权，但其也仅仅基于管理之目的，在有限之内涵上一则限于其交易期限，而并非产权份额之上加以限定，这一点其与有限产权的公有住房是具有显著区别的。二则限于其土地性质之划拨属性，产权人未负担土地出让收益的情形下限制交易，但其产权并非有限，亦应承认其登记簿记载之公信力。既然享有产权，那么依据《继承法》之精神，属于被继承人合法所有的房屋便属于遗产之范畴，那么有合法继承人继承经适房并申请登记于法有据，登记机构理应予以受理，五年之上市交易限制于继承并无冲突。

此外，继承显然与《管理办法》所限制的交易行为为两个概念，所谓房地产交易，依据《城市房地产管理法》第二条第四款解释：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”而房地产转让，在该法第三十七条中亦明确：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”这其中明显排除了继承之情形，故而在五年限制期内继承经适房继而申请不动产登记的，理应予以受理。

二、继承经适房履行审批前置程序并不妥当

然而实践中，很多登记机构仍以经适房继承需交易管理部门审核为由予以拒绝受理，此种作法实则并无依据，在申请人符合《不动产登记操作规范》3.5.1受理条件前5项之时，不予受理的原因多为法律或行政法规等规定的其他条件将申请人之申请予以了限制，此条法律、行政法规等中的“等”字笔者以为并不能将其扩大解释为包括其他规章及规范性文件等，因《暂行条例》第二十二条第（四）项明确规定：“法律、行政法规规定不予登记的其他情形”其仅包括了法律和行政法规，并未将其他规章及规范性文件的限制情形纳入其中。

然而如前所述，对于经适房继承的，法律、法规，包括规章、规范性文件等均未予以明确禁止，况且《继承法》明确合法房屋为遗产范围，此种继承不因任何机构的审批而受影响，依据《物权法》因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，登记机构所为登记行为系宣示登记之性质，实则仅为依据因继承而取得物权的原因材料对登记簿予以记载的过程，而登记机构因经适房的性质，在五年上市交易限制期内要求申请人通过交易管理部门审批，实则极其荒谬，一则，交易管理部门并无针对此种继承经适房而需审批的权限，亦无必要，若其基于管理之需求，为把握经适房交易年限而掌握产权人变更情况，其完全可以在产权人经继承而申请所涉不动产登记完毕后由登记机构主动向交易管理部门共享或披露此类信息或者在嗣后继承人达到上市交易年限后持继承相关材料予以明确。

此外，在没有相关规定需经其审批的情形下，登记机构强行加诸此项权利于交易管理部门之上，实则有玩忽职守，擅自增加申请要件之虞。此外，笔者注意到，很多地方在制定的本地经适房管理办法中明确了继承经适房的需交易管理部门审核后方能予以过户，笔者以为，在登记机构与交易管理部门分属不同主管部门情形下，登记机构以此种规定限制申请人之申请，并增加受理要求，实则代交易管理部门履行了交易管理和监管的职责，而登记机构其本身为登记公示部门，旨在维护物权稳定和交易安全，并无监管职责，不属于《不动产登记操作规范》要求的要件便不应予以收取，更为重要的是，继承经适房与交易安全并无影响，系事实行为，不属于交易行为的房屋让渡由交易部门进行审核，实则矫枉过正。

三、应限制对继承经适房的主动审核干预

此外，关于经适房的划拨土地属性，权属转移所涉及的出让金缴纳问题，因继承系事实行为，与交易具有明显区别，故而在继承申请不动产登记时，可不予收取出让金，并保留其经适房性质和划拨土地属性。这种认知也在许多地方性规范文件中予以了认可。如《嘉兴市市区经济适用住房管理办法》第三十二条规定：“经济适用住房在限制上市交易期限内，购房人因继承、离婚等发生房屋所有权转移的，由经济适用住房主管部门核准，允许办理过户手续，过户后房产性质仍为经济适用住房，限制上市交易起计日期不变。”

《郑州市经济适用住房管理办法》第三十八条规定：“因继承、离婚析产等原因需要转移经济适用住房所有权的，应当持有关证明到市住房保障和房地产管理部门办理变更登记手续。变更登记后，原经济适用住房行政不变。”可见多地均明确承认经适房的继承，但加之审核环节却多令人不解，一则继承审核涉及其真实性审核，若无公证书的情形下，无法明确确定继承人，莫非交易机构亦会如登记机构一样聚齐所有继承人予以一一审核？这无异于庸人自扰。而采用如笔者所言的于登记后嗣后审核之模式实则为一种较为方便快捷的方式，通过已经登记的记载有取得途径系继承的权属证书予以核准变更后的经适房主体，或者于满五年上市交易之时再持变更后的证书予以核准产权人因继承的变更，明确限制交易时间起算自被继承人取得经适房产权之时，这种做法即减轻了交易管理部门负担，亦免去了其审核继承真伪的压力。

综上所述，登记机构在受理经适房因继承而申请登记的，交易管理部门要求审核的材料不是必备要件，纵使登记与交易系出同门，其更应明确继承经适房与交易安全的无害性，只要继承登记审核准确，并无前置审批之必要。

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