——行为人没有代理权，仍然实施代理行为，经被代理

人追认的，对被代理人发生效力

刘某诉李某、史某房屋买卖合同纠纷案

【基本案情】

李某为某房屋所有权人，购买房屋价款为 70 余万元。史某为李某母亲。史某与刘某于 2013 年初，达成了对于该诉争房屋的买卖合意，双方最终商定价格为 120 万元，双方并未对房屋 价款给付时间进行明确约定。刘某于 2013 年至 2016 年存入史某账户 40 万元。刘某女儿赵某于 2015 年至 2017年向史某转账 80 万元，以上共计 120 万元。2013 年，史某在收到第一笔款项 后，将涉诉房屋及房屋所有权证书原件交付刘某，刘某家人使 用涉诉房屋至今。李某、史某从未向刘某主张支付租金或用 费。刘某支付完毕房屋价款 120 万元后，刘某要求李某为其办 理过户手续，李某要求刘某额外支付房屋一定比例增值款才同 意与刘某办理过户手续。后，双方未能达成一致意见并成讼。 刘某请求：继续履行房屋买卖合同；李某、史某协助刘某办理 房屋产权过户手续。刘某提交的其与李某的对话显示，李某知 晓史某出售房屋，但对其母出售房屋时商谈的付款方式存有异 议。

【裁判结果】

关于房屋买卖合同成立与否问题，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。刘某可以与史某、李某之间通过口头方式达成房屋买卖合同。《城市房地产转让管理规定》第七条规定的是房地产转让的办理程序，其关于房屋买卖签订书面转让合同作为房屋买卖交易的步骤，并非涉及合同效力的强制性规定。刘某与史某之间达成的口头房屋买卖合同并未违反法律强制性规定。关于房屋买卖合同效力问题，一方面，李某为涉诉房屋登记的所有权人，史某作为李某母亲，具有近亲属关系；另一方面，史某持有房屋钥匙及房屋产权证书等相关材料。无论从身份关系还是掌控房屋的情况，史某可以作为出售房屋的代理人。李某的谈话录音里表明其对于史某出卖房屋的事实是知晓的，虽然对于房款的付款方式存在异议，但也仅限于李某与史某之间， 李某在知晓出售房屋情况后并未以任何方式向刘某主张不出售 房屋或返还房屋的意思表示，因此可以认定史某具有出售房屋 的代理权。刘某与史某代表李某达成的房屋买卖合同有效。房 屋买卖合同的买受人义务是支付房屋价款，出卖人义务为交付 房屋并配合办理所有权转移手续，刘某已经支付了全部房款 120 万元，李某应当履行剩余的出卖人义务，协助刘某办理房屋所 有权转移手续。综上，法院支持刘某的诉讼请求。