律师观点分析

徐某某与郑州某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河南省郑州市惠济区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）豫0108民初14号

原告（反诉被告）徐某某，女，1978年6月14日生，汉族。

委托代理人张伍涛、杨笑宇，河南怡龙律师事务所律师。

被告（反诉原告）郑州某某置业有限公司。

法定代表人刘XX，该公司总经理。

委托代理人尹XX，河南仟问律师事务所律师。

原告（反诉被告）徐某某因与被告（反诉原告）郑州某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由审判员崔国伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张伍涛，被告委托代理人高晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年9月23日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋一套，房屋总价款1116280元，并对房屋面积、交付期限、违约责任等做了约定。合同签订后，原告按照合同约定支付首付款336280元，剩余款项由被告为原告办理商业贷款，贷款批下后，原告将剩余款项780000元交付给被告，完成全部付款义务。按照合同约定，被告应在2013年12月30日前向原告交付房屋，在交房时被告应提供房屋质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表等相关文件。被告2013年12月27日口头通知原告办理交房手续，并承诺房屋已符合交付的法定条件，强行让原告签字办理交房手续。后原告得知，被告在合同约定的交房时间并未取得竣工验收备案表，不符合交房条件，原告对被告的交房行为提出异议，交房行为应视为无效。另外，双方合同附件中关于办理产权登记有明确约定，被告未按约定期限向房屋登记部门报送办理房屋初始登记的资料，未按合同约定将入户门安装成防盗门，被告应承担违约责任。原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告逾期交房违约金12502.34元；2、被告支付原告逾期向房屋登记部门报送房屋初始登记资料的违约金22995.37元；3、被告将原告的房屋入户门更换成防盗门；4、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告自愿撤回第三项诉讼请求。

被告辩称：原告已在合同约定交房时间内实际接收了涉案房屋，竣工验收备案表证明涉案房屋质量合格，并未给原告造成任何损失，原告要求支付逾期交房违约金无合同和法律依据，应予以驳回；被告按时报送了产权初始登记资料，因郑州市郑房测绘队延期出具测绘报告，导致郑州市住房保障和房地产管理局逾期受理产权初始登记，责任不在被告，被告不应承担所谓的逾期报送房屋产权初始登记资料的违约责任，即使被告需向原告支付该违约金，该项违约金约定标准过高，应依法调减。

反诉原告诉称：2012年9月23日双方签订的商品房买卖合同约定：付款金额为780000元，付款时间为2012年10月23日；反诉被告如未按合同约定时间付款，逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日，经反诉原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付逾期应付款万分之二的违约金。反诉被告违反合同约定，直到2012年11月2日才向反诉原告支付上述房款，逾期10天，应按合同约定支付逾期付款违约金780元。反诉原告为维护其合法权益，请求判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金780元，并承担反诉费用。

反诉被告辩称：反诉超过诉讼时效，反诉原告在收取房款时并未提出异议，视为放弃权利，请求驳回反诉原告的反诉请求。

本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

2012年9月23日，原、被告签订商品房买卖合同，主要约定：原告购买被告开发的某商品房一套，房屋总价款为1116280元，其中780000元付款方式为商业贷款，付款时间为2012年10月23日；逾期付款在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，……原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付给原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。另原、被告于同日签订的补充协议约定：被告应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。

另查明，原告于2012年11月1日将约定的第二期房屋价款780000元支付予被告。2013年12月27日，原告领取涉案房屋钥匙。2014年2月27日，备案管理部门对原告所购房屋所在的12号楼同意竣工验收备案。被告于2014年9月24日就原告所购房屋所在的12号楼向郑州市住房保障和房地产管理局申请商品房初始登记。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任。关于原告的第一项诉讼请求，被告在未取得竣工验收备案表的情况下向原告交付房屋，存在违约情形，但原告在合同约定期限内已实际接收房屋，合同并未约定被告逾期取得竣工验收备案表的违约金承担及标准，原告也未举证证明因被告迟延取得竣工验收备案表给其所造成的具体损失，原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持；被告的相关辩解意见成立，本院予以采纳。关于原告的第二项诉讼请求，被告逾期提交商品房初始登记资料，确属违约，根据本案情况，本院酌定被告支付原告违约金16633元；被告关于第二项诉讼请求的辩解意见理由不当，本院不予采纳。反诉被告于2012年11月1日已逾期付款，反诉原告的反诉已超过诉讼时效，反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持；反诉被告的辩解理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。……。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：

一、被告郑州某某置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐某某违约金16633元；

二、驳回原告徐某某的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告郑州某某置业有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费687元减半收取344元、反诉费25元，由原告（反诉被告）徐某某负担234元，被告（反诉原告）郑州某某置业有限公司负担135元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。

审判员　　崔国伟

二〇一六年三月二十二日

书记员　　陈　超