律师观点分析

A与郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
河南省郑州市惠济区XX
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第1476号
原告A，男，1983年1月22日生，汉族，住河南省通许县，
委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师，
被告郑州XX公司，住所地：郑州市金水区，
法定代表人A，该公司总经理，
委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师，
原告A因与被告郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人A，被告委托代理人A、B到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，
原告诉称，原、被告于2012年5月4日协商一致签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于郑州市惠济区滨河路北、XX的“XX8楼804号房屋一套，该房屋总价款为594844元，该合同关于房屋的价款、面积、交付期限、违约责任等都作了详细的规定，在合同签订后，原告XX合同的约定，在当日交付了首付款294844元，剩余款项原告办理商业贷款，在贷款批下来后，原告及时将剩余款项300000元交给了被告，完成了全部付款义务，按照双方签订的合同，被告应于2013年12月30日前向原告交付房屋，且在交房时被告应提供房屋质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表等相关文件，被告在2013年12月27日，口头通知原告去办理交房手续，并承诺房屋已符合交付的法定条件，强行让原告签字办理交房手续，后原告得知，被告在合同约定的交房时间并没有取得竣工验收备案表，其根本不符合交房的条件，原告遂对被告的交房行为提出异议，该交房行为应视为无效，另外，双方在合同附件中关于办理产权登记有明确约定，被告并没有按照合同约定的期限向房屋登记部门报送办理房屋初始登记的资料，亦没有按合同约定办理产权转移登记，并且没有按合同约定将入户门安装为防盗门，被告理应按照合同约定承担违约赔偿责任，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告逾期交房的违约金6781.22元；2、被告赔偿原告逾期向房屋登记部门报送房屋初始登记资料的违约金12313.27元；3、被告赔偿原告逾期办理房屋转移登记的违约金暂计1784.53元；4、被告将原告的房屋入户门更换为防盗门或补偿原告防火门与防盗门之间的价格差1500元；5、本案诉讼费用由被告承担，
原告为支持其主张，提供如下证据：
1、房屋买卖合同一份，证明原、被告双方就原告购买被告开发的房屋事宜经协商达成一致，签订合同，该合同对所购房屋的状况、付款方式、交房时间、违约责任均作了详细约定，被告理应在取得涉案房屋的工程竣工备案表后，在符合交房条件下才能交付房屋，但被告在交房时并未取得上述备案表，不符合交房条件，理应承担逾期交房的违约责任；该合同关于房屋的产权登记也作了明确约定，被告未按合同约定向房屋登记部门报送办理房屋初始登记的资料，被告理应承担违约责任；
2、销售不动产统一发票两张，证明原告已按照合同履行了自己的全部付款义务；
3、被告为原告安装的入户门铭牌照片，证明被告未按照合同约定将入户门安装为防盗门，而是安装的防火门，违反合同约定，应承担违约责任；
4、被告为原告出具的物业费发票一张，证明被告从2014年3月1日起才开始收取物业费用，也足以证明被告也认可其是在2014年2月底才符合交房的条件，才开始收取物业费用，
被告辩称：1、在商品房买卖合同约定的交房期限届满前，被告通过报纸公告等方式通知原告接收房屋，被告提交的工程竣工验收备案表证明，本案房屋已验收合格，在房屋符合交付条件的情况下，被告不存在逾期交房的事实，原告要求被告支付逾期交房的违约金无事实和法律依据，应予以驳回；2、被告按时报送了产权初始登记资料，因郑州市XX延期出具测绘报告，导致郑州市XX住房保障和房地产管理局逾期受理产权初始登记，责任不在被告，被告不应承担所谓的逾期报送房屋产权初始登记资料的违约责任，即使被告需向原告支付该违约金，该项违约金标准过高，应依法调减；3、被告将房屋入户门安装为防火门是高层民用建筑设计防火规范的强制性要求，且房屋所在的12号楼已通过公安消防部门的验收，故原告要求被告将房屋入户门更换为防盗门的诉讼请求应予以驳回，
被告为支持其辩称，提交如下证据：
1、房屋买卖合同一份，证明原、被告于2012年5月4日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的XX房屋；该合同及其附件对房屋交付、办理产权登记过程中双方的权利义务作出了明确约定，
2、2013年12月26日大河报C06版的天地湾晴苑交房公告、入住通知书、入住通知书领取明细、祁新波与A结婚证、商品住宅质量保证书、使用说明书、郑州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明被告已在商品房买卖合同约定的交房期限内通知原告接收房屋，且被告开发的房屋完全符合交付使用条件，不存在逾期交房的事实，被告无需向原告支付逾期交房的违约金，
3、郑州市房屋面积测绘合同书、郑州市房屋面积测绘报告书、公证书、商品房初始登记受理凭证，证明被告已按照房管局的要求报送了全部初始登记资料，但由于房管局下属的测绘队并未在承诺的24天内完成测绘，2014年9月中旬才向被告出具上述房屋的面积测绘报告，导致房管局在2014年9月下旬才受理了涉案房屋的产权初始登记资料，该客观情况被告无法预见、无法避免也无法克服，故逾期受理产权初始登记资料并非被告的原因造成，而是由于不可抗力造成，依据法律规定，应当免除被告的责任，故被告无需向原告支付逾期报送产权初始登记资料的违约金，
4、办理产权转移登记通知及现场照片、房屋所有权证，证明涉案房屋于2014年10月22日取得房屋产权初始登记，而原告于2015年2月11日取得所有权证书，被告不存在违约行为，无需向原告支付逾期办理产权转移登记的违约金，
5、中国XX公司的情况说明、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50015-95）、12、13号楼三-十层平面图，证明原告购买的12号楼3单元803号房屋入户门直接开向前室，按照《高层民用建筑设计防火规范》的要求，该入户门必须为防火门，被告按照12号楼设计单位的设计要求为原告的房屋安装了防火门，并经公安消防部门验收合格，为了原告及他人的人身、财产安全，原告要求将入户门更换为防盗门的诉讼请求依法不应支持，
本院根据当事人的陈述、举证、质证，结合有效证据，对本案事实确认如下：
2012年5月4日，原、被告签订商品房买卖合同，主要约定：原告购买被告开发的位于郑州市××区××路北、××天地××小区××单元××商品房××套，房屋总价款为594844元；被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同附件三关于装饰、设备标准约定：入户门为防盗门，原、被告于同日签订的补充协议约定：被告应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市XX，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金，2013年12月26日，被告在大河报C06版刊登交房公告，写明“尊敬的天地湾·晴苑业主：由我司开发建设的天地湾·晴苑项目现已通过验收，具备交房条件，兹定于2013年12月26起正式交房，……交房时间：2013年12月26日-2013年12月31日……”，原告因对被告的交房行为有异议，2014年3月8日才领取涉案房屋钥匙，
另查明，原告于2012年6月将房屋总价款向被告支付完毕，原告所购房屋所在12号楼于2014年2月27日取得竣工验收备案，被告于2014年9月24日就天地湾XX向郑州市住房保障和房地产管理局申请商品房初始登记，2014年10月22日取得商品房初始登记，中国XX公司出具的情况说明载明，根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005版，高层居住建筑的户门开向前室的均应为防火门，
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任，关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，被告于2014年2月27日才取得交房必备的竣工验收备案，在此之前被告虽已通知原告交房，但原告有权予以拒绝，本案房屋交付日期应认定为2014年2月27日，被告应按购房款594844元的日万分之二向原告支付违约金，原告要求的该项违约金数额6781.22元，本院予以支持；关于原告的第二项诉讼请求，被告逾期提交商品房初始登记资料，确属违约，根据本案情况，本院酌定被告支付原告违约金8863元，原告要求过高部分，本院不予支持；在本案审理过程中，原告放弃了第三项诉讼请求，本院予以确认；关于原告要求将入户门由防火门更换为防盗门或补偿价差的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，综上，被告共应支付原告违约金15644.22元，被告关于原告第一、二项诉讼请求的辩解意见，理由不当，本院不予采纳；关于第四项诉讼请求的辩解意见成立，本院予以采纳，依照《XX和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，”之规定，判决如下：
一、被告郑州XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告A违约金共计15644.22元；
二、驳回原告A的其他诉讼请求，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费322元，由原告A负担81元，被告郑州XX公司负担241元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉，
判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行，
审　判　长　　穆　牧
代理审判员　　A督
人民陪审员　　崔中寅
二〇一六年二月二日
书　记　员　　B