律师观点分析

A与郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
河南省郑州市惠济区XX
民 事 判 决 书
（2016）豫0108民初13号
原告（反诉被告）A，男，1983年4月10日生，汉族，
委托代理人A、B，系河南XX律师事务所律师，
被告（反诉原告）郑州XX公司，
法定代表人A，系公司总经理，
委托代理人A、B，系河南XX律师事务所律师，
原告（反诉被告）A因与被告（反诉原告）郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，由审判员A适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人A，被告（反诉原告）委托代理人A到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，
原告诉称：原、被告双方于2012年5月24日签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于郑州市惠济区甲路北、乙街东的某小区房屋一套，该房屋总价款为XXX元，该合同关于房屋的价款、面积、交房期限、违约责任等都做了详细的约定，在合同签订后，原告按照合同约定，先交付了首付款335557元，剩余款项由被告为原告办理商业贷款，在贷款批下来后，原告及时将剩余款项770000元交给被告，完成了全部付款义务，按照双方签订的合同，被告应于2013年12月30日前向原告交付房屋，且在交房时被告应提供《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等相关文件，被告在2013年12月27日，口头通知原告去办理交房手续，并承诺房屋已符合交付的法定条件，强行让原告办理交房手续，后原告得知，被告在合同约定的交房时间并没有取得《竣工验收备案表》，其根本不符合交房的条件，原告A对被告的交房行为提出异议，该交房行为视为无效，另外，双方在合同附件中关于办理产权登记有明确约定，被告并没有按照合同约定的期限向房屋登记部门报送办理房屋初始登记的资料，并且没有按照合同的约定将入户门安装为防盗门，被告理应按照合同约定承担违约责任，鉴于被告在合同约定的交房时间不符合法定的交房条件，应视为逾期交房，且被告没有按照合同约定的期限向房屋登记部门报送办理房屋初始登记资料，被告的行为已严重违反了双方的合同约定，理应按照合同约定承担违约赔偿责任，就上述房产纠纷事宜协商未果，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金12382.24元；2、被告向原告支付逾期向房屋登记部门报送房初始登记资料的违约金22774.47元；3、本案诉讼费用由被告承担，
被告辩称：原告已在合同约定的交房时间内实际接收了涉案房屋，竣工验收备案表证明涉案房屋质量合格，原告要求支付逾期交房违约金无合同和法律依据，应予以驳回；被告按时报送了产权初始登记资料，因郑州市XX延期出具测绘报告，导致郑州市XX住房保障和房地产管理局逾期受理产权初始登记，责任不在被告，被告不应承担所谓的逾期报送房屋产权初始登记资料的违约责任，即使被告需向原告支付该违约金，该项违约金标准过高，应依法调减，
反诉原告诉称：2012年5月24日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的某小区房屋，第六条约定：约定付款金额为770000元，约定付款时间为2012年6月24日，第七条约定：反诉被告如未按合同约定时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，反诉被告违反合同约定，直到2012年7月12日才向反诉原告支付上述房款，逾期18天，按照合同约定应向反诉原告支付逾期付款违约金1386元，反诉原告为维护其合法权益，请求判令：反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金1051.2元，并承担反诉费用，
反诉被告辩称：反诉已经超过诉讼时效，反诉原告在收取房款时并未提出异议，视为放弃了权利，故请求驳回反诉原告的反诉请求，
原告为支持其本诉主张，提交如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方就原告购买被告开发的房屋事宜经协商达成一致，并签订合同，该合同对所购房屋的状况、付款方式、交房时间、违约责任均作了详细约定，被告理应在取得涉案房屋的工程竣工备案表后，在符合交房条件下才能交付房屋，但被告在交房时并未取得上述备案表，不符合交房条件，理应承担逾期交房的违约责任；该合同关于房屋的产权登记也作了明确约定，被告未按合同约定向房屋登记部门报送办理房屋初始登记的资料，被告理应承担违约责任，
2、销售不动产统一发票一张，证明原告已按照合同履行了自己的全部付款义务，
3、郑州市XX档案材料，证明涉案房屋的竣工备案表的取得时间，被告没有在交房的时间取得竣工备案表，交房行为无效，应承担逾期交房的责任；证明涉案房屋的初始登记资料的提交时间，被告未在约定期限内提交初始登记资料，应承担赔偿责任，
被告为支持其本诉辩解意见及反诉主张，提交如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，证明2012年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的某某小区某号楼某单元某层某号房，
2、入住通知书、入住通知书领取记录、工程竣工验收备案表、商品住宅质量保证书使用说明书各一份，证明被告按照合同约定履行了交房通知义务，向原告交付了符合使用条件的房屋，且被告也按照合同约定的交房时间实际接收了房屋，不存在逾期交房的事实，
3、郑州市房屋面积测绘合同书及测绘报告、公证书、郑州市XX办事大厅受理凭证各一份，证明2014年3月18日被告已向郑州市XX报送初始登记资料，但郑州市XX没有按照房管局网上公示的服务承诺，在24日内完成测绘并出具测绘报告，导致的房管局未能及时办理初始登记的责任不在被告，
4、发票一份，证明合同约定2012年6月24日原告应向被告支付房款77万元，但直到2012年7月12日才支付，逾期18天，应承担违约金1386元，
本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
2012年5月24日，原、被告签订商品房买卖合同，主要约定：原告购买被告开发的位于郑州市惠济区甲路北、乙街东的某小区商品房一套，房屋总价款为XXX元，其中770000元付款方式为商业贷款，约定付款时间为2012年6月24日；逾期付款在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，原告有权解除合同，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，原、被告于同日签订的补充协议约定：被告应当在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市XX，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金，原、被告均认可被告于2013年12月30日前向原告交付了涉案房屋，
另查明，根据郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，被告于2014年2月26日将某小区某号楼工程报送备案，备案管理部门于2014年2月27日审查同意备案，为办理产权初始登记，2014年9月24日，被告将某小区某号楼向房管部门提交了郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书，
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任，关于原告的第一项诉讼请求，被告在未取得竣工验收备案表的情况下向原告交付房屋，存在违约情形，但原告在合同约定期限内已实际接收房屋，合同并未约定被告逾期取得竣工验收备案表的违约金承担及标准，原告也未举证证明因被告迟延取得竣工验收备案表给其所造成的具体损失，原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持；关于原告的第二项诉讼请求，被告逾期报送商品房初始登记资料，确属违约，根据本案情况，本院酌定被告支付原告违约金16473元，原告要求过高部分，本院不予支持，关于被告的反诉请求，因被告为原告出具的收到银行按揭贷款票据的时间为2012年7月12日，至被告提出反诉时已超出两年的诉讼时效期间，因被告未提供其存在诉讼时效中止、中断情形的相关证据，故被告的反诉请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，”、《XX共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”、第一百一十四第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，”之规定，判决如下：
一、被告郑州XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告A违约金16473元；
二、驳回原告A的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告郑州XX公司的诉讼请求，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
本案案件受理费679元减半收取340元、反诉费25元，由原告（反诉被告）A负担210元，由被告（反诉原告）郑州XX公司负担155元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉，
判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行，
审判员　　吕岳督
二〇一六年三月二十一日
书记员　　A