律师观点分析

A与郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
河南省郑州市惠济区XX
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第1474号
原告A，女，1983年12月5日生，汉族，
委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师，
被告郑州XX公司，
法定代表人A，该公司总经理，
委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师，
原告A与被告郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人A，被告委托代理人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告诉称：原、被告于2012年5月7日协商一致签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于郑州市惠济区某小区房屋一套，总价款606941元，该合同并就房屋面积、交付期限、违约责任等予以详细约定，合同签订后，原告按照约定在当日交付了首付款259641元，剩余款项原告办理商业贷款，在贷款批下后，原告及时将剩余款项350000元交给被告，完成了全部付款义务，按照双方签订的合同，被告应于2013年12月30日前向原告交付房屋，且在交房时被告应提供房屋质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表等相关文件，被告在2013年12月27日口头通知原告办理交房手续，并承诺房屋符合交付的法定条件，强行让原告签字办理交房手续，后原告得知，被告在合同约定的交房时间并没有取得竣工验收备案表，XX本不符合交房条件，原告遂对被告的交房行为提出异议，该交房行为应视为无效，另外，双方在合同附件中关于办理产权登记有明确约定，被告并未按照合同约定期限向房屋登记部门报送初始登记的资料，亦未按合同约定办理产权转移登记，并且没有按合同约定将入户门安装为防盗门，被告应承担违约责任，原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告逾期交房的违约金6919.13元；2、被告赔偿原告逾期向房屋登记部门报送房屋初始登记资料的违约金12563.68元；3、被告赔偿原告逾期办理房屋转移登记的违约金971.68元；4、被告将原告的入户门更换为防盗门；5、本案诉讼费用被告承担，
为支持其主张，原告提交如下证据：
1、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方就原告购买被告开发的房屋事宜经协商达成一致，签订合同，该合同对所购房屋的状况、付款方式、交房时间、违约责任等予以详细约定，被告应承担相应的违约责任；
2、销售不动产统一发票两份，证明原告已按照合同约定履行了全部付款义务；
3、入户门照片，证明被告未按照合同约定将入户门安装为防盗门，而是安装的防火门，应承担违约责任；
4、房屋所有权证书，证明被告逾期为原告办理房屋转移登记的事实；
5、物业费票据，证明原告物业费的交纳时间及被告逾期交房的事实，
被告辩称：被告提交的工程竣工验收备案表证明，本案房屋已验收合格，在房屋符合交付条件的情况下，原告因自身原因逾期收房的责任应自行承担，原告要求被告支付逾期交房的违约金无事实和法律依据，应予以驳回；被告按时报送了产权初始登记资料，因郑州市XX延期出具测绘报告，导致郑州市XX住房保障和房地产管理局逾期受理产权初始登记，责任不在被告，被告XX承担逾期报送房屋产权初始登记资料的违约责任，即使被告需向原告支付该违约金，该项违约金也过高，应依法调减；被告于2014年10月22日取得房屋产权初始登记，根据补充协议约定，取得房屋所有权证的期限为2014年10月23日起至2015年2月19日止，而本案房屋所有权证书是在2015年2月10日取得，不存在逾期办理房屋产权转移登记的问题，且补充协议约定，仅在买受人选择解除合同时出卖人才承担相应的违约责任，双方在买受人选择不解除合同时一致同意出卖人不承担违约责任，原告要求被告支付逾期办理房屋产权转移登记的违约金无事实和法律依据，应予以驳回；被告将房屋入户门安装为防火门是《高层民用建筑设计防火规范》的强制性要求，且房屋所在12号楼已通过公安消防部门的验收，故原告要求被告将房屋入户门更换为防盗门的诉讼请求应予以驳回，
为支持其主张，被告提交如下证据：
1、商品房屋买卖合同，证明2012年5月7日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的某房屋，商品房买卖合同及补充协议对房屋交付、办理产权登记过程中双方的权利义务作出了明确约定；
2、交房公告、入住通知书、钥匙发放登记表、商品住宅质量保证书及使用说明书、郑州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明被告开发的房屋完全符合交付使用条件，原告因自身原因逾期收房的责任应自行承担，本案不存在逾期交房的事实，被告无需向原告支付逾期交房的违约金；
3、郑州市房屋面积测绘合同书、郑州市房屋面积测绘报告书、公证书、商品房初始登记受理凭证，证明被告于交房后按照房管局关于报送初始登记的流程和要求报送了全部初始登记资料，测绘队于2014年9月中旬才向被告出具房屋面积测绘报告，导致房管局在2014年9月下旬才受理了涉案房屋的产权初始登记资料，故逾期受理产权初始登记资料并非被告原因造成，应免除被告的责任，无需向原告支付逾期报送产权初始登记资料的违约金；
4、办理产权转移登记通知及现场照片、房屋所有权证、二期业主领取房本登记表，证明涉案房屋取得产权初始登记后，被告在约定期限内取得了房屋所有权证书；
5、中国XX公司出具的情况说明、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）、12、13号楼十一层平面图、消防前室名词解释百度百科网络打印件，证明原告购买的房屋入户门直接开向前室，被告将原告的入户门安装成防火门符合消防设计规范要求，原告要求将入户门更换为防盗门的诉讼请求不应支持，
本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
2012年5月7日，原、被告签订商品房买卖合同，主要约定：原告购买被告开发的位于郑州市惠济区某小区商品房一套，房屋总价款为606941元；被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，原告有权解除合同，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同附件三关于装饰、设备标准约定：入户门为防盗门，原、被告于同日签订的补充协议约定：被告应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市XX，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金；原告委托被告办理该商品房转移登记，原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取，2013年12月26日，被告在大河报C06版刊登交房公告，写明“尊敬的业主：由我司开发建设的项目现已通过验收，具备交房条件，兹定于2013年12月26起正式交房，……交房时间：2013年12月26日-2013年12月31日……”，原告因对被告的交房行为有异议，2014年3月17日才领取涉案房屋钥匙，
另查明，原告于2012年6月将房屋总价款向被告支付完毕，原告所购房屋所在12号楼于2014年2月27日取得竣工验收备案，被告于2014年9月24日就某小区向郑州市住房保障和房地产管理局申请商品房初始登记，2014年10月22日取得商品房初始登记，2014年11月4日，被告对XX房产证办理通知进行了张贴公示，通知业主按所在楼号分时间段办理房产证，其中原告所在12号楼的办理日期为2014年11月24日-2014年11月30日，2015年2月10日，原告所购买房屋取得房屋所有权证，2015年7月7日，原告从被告处领取了该房屋所有权证，中国XX公司出具的情况说明载明，根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005版，高层居住建筑的户门开向前室的均应为防火门，
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任，关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，被告于2014年2月27日才取得交房必备的竣工验收备案，在此之前被告虽已通知原告交房，原告有权予以拒绝，本案房屋交付日期应认定为2014年2月27日，被告应按购房款606941元的日万分之二向原告支付违约金（自2013年12月31日起计算至2014年2月26日止），原告要求的该项违约金数额6919.13元本院予以支持；关于原告要求被告支付逾期报送商品房初始登记资料违约金的诉讼请求，本院认为，根据XX约定，被告应当在房屋交付使用后60日内即2014年4月28日前，将需要由其提供的办理商品房初始登记的资料报送到郑州市XX，被告直至2014年9月24日才申请商品房初始登记，确属违约，被告应向原告支付违约金8982.73元；关于原告要求被告支付逾期办理房屋转移登记违约金的诉讼请求，本院认为，被告于2014年10月22日取得商品房初始登记，原告所购买房屋于2015年2月10日取得房屋所有权证，并未超出合同约定的120日，原告的该项诉讼请求证据不足，不予支持；关于原告要求将入户门由防火门更换为防盗门的诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持，被告关于原告第一、二项诉讼请求的辩解意见，理由不当，本院不予采纳；关于第三、四项诉讼请求的辩解意见成立，本院予以采纳，依照《XX和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，”之规定，判决如下：
一、被告郑州XX公司于本判决生效后十日内支付原告A违约金共计15901.86元；
二、驳回原告A的其他诉讼请求，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费311元，由原告A负担111元，由被告郑州XX公司负担200元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉，
判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行，
审　判　长　　A
人民陪审员　　B
人民陪审员　　黄书亮
二〇一六年一月二十一日
书　记　员　　陈　超