实际承租人请求法院确认其为承租人时被告的确定

实际承租人请求法院确认其为承租人时被告的确定

赵晓利

来源  人民法院报

    【案情】

    周某欲承租甲公司所有的一处房产用来经营商场。为满足“引进大型连锁商超”的租赁要求，周某决定加盟乙公司，并在交纳加盟费后,成立了乙公司的分公司（以下简称分公司）。周某以分公司负责人的身份与甲公司签订租赁合同，合同加盖了分公司公章，周某在承租方负责人处签字。此后，租赁场地投入经营，租金、水电费、物业费等均由周某以分公司的名义向甲公司交纳，甲公司对此知情。后因乙公司将分公司的负责人由周某变更为唐某，再加上乙公司商标侵权等原因，周某认为其加盟目的无法实现,遂将商场所有乙公司的相关标牌撤下,换上其他标牌。周某和分公司产生争议，周某以分公司为被告向法院提起诉讼，请求法院判决确认周某系租赁标的唯一实际承租人。法院以租赁合同纠纷受理了此案。

    【分歧】

    关于分公司是否为本案适格被告，存在两种观点：

    第一种观点认为，分公司是适格被告。因为与周某争夺承租权的人是分公司，所以应当将分公司列为本案的被告。甲公司与周某并无矛盾，不应作为本案的被告，但甲公司作为出租人，法院确定谁是实际承租人对其权利有影响，故应将甲公司列为（无独立请求权）第三人参加诉讼。

    第二种观点认为，甲公司是适格被告。在我国现行法律中并没有“实际承租人”的概念，周某应起诉甲公司,要求确认其是租赁合同的相对方，并将分公司列为第三人。

    【评析】

    笔者同意第二种意见。

    第一，本案系确认之诉。从周某的诉讼请求看，周某起诉请求判决确认其系案涉租赁标的唯一实际承租人，实质上是请求人民法院确认其与出租人甲公司之间存在租赁合同法律关系，并在间接上达到否定分公司与甲公司之间存在租赁合同法律关系的目的。我国合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。所以，周某若欲获得合法承租人的身份，应当也只有应当得到出租人甲公司的认可。倘若甲公司认可周某为唯一承租人，则周某自无提起本案诉讼的必要，但由于甲公司没有明确或不能明确究竟谁是案涉房屋的承租人，导致周某的实体权利以及其与甲公司事实上的租赁法律关系存在不安定性。因此可以说，是甲公司而非分公司侵害了周某在本案中的诉的利益。周某为摆脱这种不确定性而请求法院对其承租人身份进行确认，故应将出租人甲公司列为被告。

    第二，周某与分公司之间的纠纷应为（加盟）合同纠纷。当事人主张权利应当依据相应的法律关系进行。本案中，周某与分公司并不存在租赁合同关系。事实上，根据租赁合同中关于“引进大型连锁商超”的租赁要求，分公司并不能决定周某的承租人身份，即使分公司认可，若出租人不认可，周某也不能达到起诉目的。周某与分公司之间存在加盟关系，两者之间的权利义务应根据双方之间的加盟协议确定。从周某起诉的事实和理由看，周某与分公司之所以产生矛盾是因乙公司将分公司的负责人由周某变更为唐某，再加上乙公司商标侵权等原因，周某认为其加盟目的无法实现，故周某若要将分公司列为被告，依据的法律关系只能是（加盟）合同关系，诉讼请求应以双方之间的加盟权利义务为基础，法院在立案时的案由也会相应改变。

    第三，本案正确的诉讼路径应当是：周某起诉甲公司,将甲公司作为被告。分公司作为在租赁合同上加盖公章的法律意义上的承租人，如果关注承租权问题，可以有独立请求权的第三人的身份提起诉讼，参加到本案诉讼中来；如果关注其他相关利益，则可作为无独立请求权的第三人申请参加本案诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼，以防止其合法利益受到损害。

    （作者单位：安徽省高级人民法院）