律师观点分析

基本案情

龙某与江某原是恋爱关系，在恋爱期间，江某出资以龙某的名义在成都市青羊区以按揭的方式购买住房一套。购买案涉房屋后，龙某与江某终止恋爱关系。2018年11月8日，龙某（乙方）与江某（甲方）签订《协议书》，协议内容是：“甲、乙双方原恋爱关系，目前为分手状态，甲、乙双方在恋爱期间，甲方出资以乙方名义贷款购买了位于成都市青羊区房屋一套，产权登记为乙方单独所有，现甲、乙双方经协商一致，达成如下协议，以资共同遵守：一、甲、乙双方均认可购买上述房屋时支付的定金和首付款及已支付的按揭月供款均系甲方个人支付。二、上述房屋余下的按揭月供款也由甲方个人负责偿还。三、乙方配合甲方办理卖房手续及相关事项，甲方自愿将房款中的壹拾伍万元整作为酬谢。四、由乙方委托甲方对此房屋结按并注销抵押登记后，也由乙方委托甲方出售此房，所得房款均转入乙方名下储蓄账户。五、若买家按揭贷款购买此房，应在银行放尾款的三天内，乙方保留房款中的壹拾伍万元整，剩余房款由乙方交予甲方。若买家全款购买此房，在买家支付所有房款后，三天内乙方保留房款中的壹拾伍万元整，剩余房款由乙方交予甲方。六、本协议不得对抗第三人。七、本协议由甲、乙双方签字、捺印后生效。八、本协议一式二份，由甲乙双方各执一份。协议书分别由江某和龙某签名并在各自的签名上捺印。协议签订后，龙某将其银行卡交与江某用于卖房转账。

2018年12月12日，江某以龙某（乙方）代理人的身份与胡某、钟某（甲方）签订了《成都市存量房买卖合同》，甲方购买乙方的房屋，房款先支付52万元，其余75万元通过购房贷款支付。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，甲方于2019年1月22日向原告龙某银行卡转账52万元，2019年2月1日，甲方再次向该银行卡转账75万元。江某持该银行卡将转入该银行卡的127万元全部转出后，并未按照协议约定支付给龙某15万元报酬。

审判结果

一审法院认为，原告龙某与被告江某签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定的约定全面履行合同义务。龙某已全面地履行了协议义务，江某根据协议约定，代理龙某出卖了案涉房屋，并将所得房款从龙某的银行卡中全部转出，没有给龙某留存协议约定的15万元，已构成违约，应承担相应的民事责任。法院最终判决江某支付给龙某酬金15万元。

律师点评

本案是一个案情较为清晰简单的案子，双方当事人基于合意签订协议约定一方配合房屋转卖，一方支付报酬，合同约定明确，合法有效，当事人都应当按照协议内容完成相应的义务。整个诉讼过程并不复杂，但也有一些值得注意的问题。在法庭审判中，江某称合同订立存在胁迫，也辩称报酬数额过高。一般民事诉讼中，都有一个“谁主张谁举证”的原则，江某既称合同存在胁迫，就需要对其主张提出证据证明，否则法院是不予认可的。其次，关于报酬数额过高的问题，在判断合同内容是否合法有效的问题上，法院除了审查合同有无违反法律法规强制性规定的情形，也会考量双方当事人在权利义务上的一致性问题，本案中我方当事人龙某按照协议要求配合完成房屋的转卖获取报酬实属应当，双方已就报酬金额达成一致，又无其他证据证明效力存在瑕疵，法院自然会遵循当事人的意思自治，支持合同内容的约定。因此，签订合同时需要谨慎对待，一经订立就会发生法律效力，不是任意可反悔变更的。