律师观点分析

【案件回顾】

2016年11月27日，仲某某（甲方、卖方）与郑某某（乙方、买方）签订了《房屋买卖合同书》，众恒公司作为居间方、丙方亦签约该合同，约定乙方购买甲方位于成都市武侯区的房屋（权2522167），建筑面积为152.3平方米，成交价为75万元。并约定，在合同签订当日，乙方向甲方交付定金2万元；签订合同后在三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理后当日内，乙方将首付款21万元支付给甲方，剩余房款52万元申请贷款。乙方应于2016年12月10日前向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款由放贷银行直接支付给甲方。甲乙双方应于2016年12月30日前按丙方通知亲临房屋所在地房管局办理房屋过户递件手续，并按房管局规定完成后续过户取件手续，不得以各种理由拖延或推辞；如乙方以贷款方式购买，则递件过户时间为乙方贷款申请获得通过后三个工作日内。在甲方收齐房款（托管定金除外）3个月内，甲方将该房屋交付给乙方。基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方达成交易并签订合同，乙方同意在合同签订当日向丙方支付佣金7500元。关于违约责任，合同约定除因不可抗力或者因法律法规和相关政策变动致使合同不能正常履行的或解除的，违约方应按照房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付丙方佣金，并支付该次交易已发生的所有费用。合同特别约定，该房有抵押贷款（即尚有设立于该房屋上的抵押债务未清偿），经甲乙双方协商约定，带23万元抵押过户（即在不清偿原有债务和解除抵押的情形下直接办理房屋过户手续），于取件当日解除抵押。

合同签订当日，郑某某向仲某某支付了购房定金2万元，仲某某托管于众恒公司处。

2017年1月26日，农业银行成都光华支行针对郑某某的购房贷款申请，同意向郑某某发放个人住房二手楼按揭贷款53万元。郑某某为办理贷款向成都丹佛不动产投资有限公司支付了费用3200元。

合同签订后，由于设立在交易房屋上的抵押权未能解除，也未能获得抵押权人同意交易的意思表示，仲某某不再配合郑某某继续履行合同，郑某某遂提起本案诉讼。

【法院审判】

一、解除郑某某与仲某某于2016年11月27日订立的《房屋买卖合同书》；二、仲某某于判决生效之日起十日内返还郑某某定金20000元，众恒公司承担连带责任；三、仲某某于本判决生效之日起十日内向郑某某支付违约金37500元；四、仲某某于判决生效之日起十日内支付郑某某因办理贷款发生的费用3200元；

【律师点评】

近年来，二手房交易的火热，导致二手房价格急升，多数房东看房价涨了不少就不想卖了，找各种借口推脱，但是法律面前都是公平的，违约必定承担违约责任。

房东违约，买家可以主张要求继续履行合同，也可以要求解除合同赔偿损失。要求继续合同，一般法院考虑到执行的问题，会要求买家具备全款购买房屋的履行能力，本案当中，郑某某没能准备全款，只好要求赔偿。

法院在认定违约损失的时候，一般会考虑付款情况，主观过错，房价涨幅等多种因素来予以认定。而因为交易而产生的中介费、评估费、贷款手续等费用，均属于直接损失，法院会依法给与支持。