1、何为"跳单"？

　　"跳单"，是指买受人或出卖人已经与中介(公司)建立了委托求购或委托出售等关系，中介(公司)已经按照约定履行了提供交易资源信息、看楼或促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少向中介方支付中介费(佣金)的义务，跳过中介方而私自签订或通过其他中介签订买卖合同的行为。

　　2跳单的种类

　　以跳单的主体来划分，可以分为买受方(客户)跳单和出卖方(业主)跳单。由于目前房地产三级市场交易以卖方(业主)实收为主，卖方(业主)一般无需支付中介方佣金，因此，卖方(业主)跳单较为少见。

　　以跳单的类型来划分，可以分为买卖双方跳过中介方私自成交，以及买卖双方通过其他中介成交。

　　以跳单的中介房源是否为独家房源来划分，可以分别独家房源跳单，以及非独家房源跳单。

　　3跳单需要承担什么责任

　　《中华人民共和国合同法》第427条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

　　出现跳单情形后，由于中介(公司)已经按照约定履行了提供交易资源信息、看楼或促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，中介方有权要求委托方（买受人或出卖人）支付居间活动的必要费用。

　　此外，很多中介方的看楼书等文件中还有关于跳单的违约责任的约定。这种情况下，中介方亦可以依据看楼书等文件的约定追究跳单人的违约责任。考虑到违约金兼具惩罚性和补偿金的特点，违约责任的范围应以守约方实际遭受的损失为限。在过分高于实际损失时，应依法可以酌减。

　　因此，无论是根据法律关于必要费用的规定，还是依据双方约定的违约责任，跳单人绕开中介成交“跳单”的，都应当对中介方承担支付或赔偿责任。

　　在最高人民法院2011年发布的指导案例（上海某物业顾问有限公司诉陶某某居间合同纠纷一案）中，法院认为衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了经纪机构提供的房源信息、机会等条件。当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

　　4如何防范客户跳单

　　1.建议按照房地产经纪行业协会等单位的倡导让客户签署《看楼确认书》等书面文件，以保障中介方的合法权益。

　　2.做好房源信息和客户资料的保密工作，避免带看现场双方交换联系方式。

　　3.要求委托方(出卖人或买受人)提供并留存身份证复印件，万一发生跳单纠纷后便于法律追索。

　　4.客户出现跳单苗头后，注意收集客户(可能)跳单的证据，如聊天记录、谈话录音、电话录音等。

　　5.客户跳单后，及时采取协商谈判、发函催讨、法律起诉等维权措施。