律师观点分析

上诉人（一审被告）曹某某，男，1954年出生，汉族，住息县。

委托代理人崔国军，息县148法律服务所法律工作者。

被上诉人（一审原告）杨某，男，1973年出生，汉族，住息县。

委托代理人张力文，河南冠南律师事务所律师。

上诉人曹某某因与被上诉人杨某买卖合同纠纷一案，不服息县人民法院（2016）豫1528民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人曹某某及其委托代理人崔国军，被上诉人杨某及其委托代理人张力文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

曹某某上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一审判决显失公平。一、本案房屋买卖虽无书面合同，但上诉人一审中提供的录音中明显显示被上诉人的承诺：盖四层房屋（上诉人的三楼不是顶层）给上诉人办理房产证。可被上诉人至今未能履行其承诺，已经构成严重违约。二、一审判决与法律规定不符。根据《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：1、房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、通过竣工验收……，被上诉人交付的房屋尚未达到法定条件，理应依法履行。三、按照录音中显示的约定，被上诉人向上诉人承诺盖四层，上诉人购买的是三层，非顶层，而实际被上诉人却盖三层，以至于使上诉人所购买的房屋变为顶层，防寒隔热均不及约定楼层情况，给上诉人居住带来不利因素及不良条件，在一定程度上给上诉人购买的房屋造成贬值或损失，被上诉人依法应当承担责任。四、依据法律规定，被上诉人出售房屋依法在一审期限内给买受人房产证，可被上诉人至今未办成，应属严重违约，依法承担责任。一审判决上诉人支付欠款，可对上诉人的损失，被上诉人应负责任，判决书中却只字未提，判决显失公平。被上诉人交付给上诉人的房屋系尚未竣工的不合格房屋。综上，请求二审依法支持上诉人的请求。

杨某辩称，1、双方于2012年口头达成房屋买卖协议，被答辩人已经履行大部分给付房款义务且实际居住数年，该协议合法有效。2、答辩人没有违约，反而是被答辩人至今没有支付剩余购房款；答辩人将楼房出售给被答辩人之前没有承诺楼房是四层高，也没有承诺一定能办理房产证，被答辩人提交的录音证据存在瑕疵，不能作为认定本案事实的证据使用，该录音证据取得手段不合法，且录音证据属于孤立证据，不具有证据的真实性，不能证明答辩人存在任何违约行为。3、一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理。一审中被答辩人提出“解除合同、赔偿损失”应当提起反诉，不应当在本案中处理；被答辩人提出“房屋不合格”证据不足，且房屋建成后被答辩人主动要求入住长达四年有余，按照相关法律规定，该项主张法院不予支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。

根据双方诉辩意见，并征得当事人同意，本院归纳二审争议焦点是：被上诉人是否承诺房屋建筑四层并办理房产证，被上诉人是否构成违约，是否应当承担违约责任。

杨某向一审法院起诉请求：判令被告偿还拖欠房款55000元及利息。

一审法院查明事实：原告杨某与李新建于2011年10月10日签订了联合开发房屋协议，共同出资建设了一批住房。2012年2月份，杨某将其中一处位于息县北街北菜园西边三楼的约110平米的房屋以245000元的价格卖给被告曹某某，该房屋未办理产权证，双方未订立书面合同。被告曹某某已入住该房屋四年，期间分四次共支付给杨某190000元，余款至今未付。

一审法院认为,合法有效的合同关系应受法律保护，民事行为双方应遵守诚实信用原则，积极、全面履行合同义务。原、被告达成的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未办理房产证虽然违反了管理性规范，但不影响合同的效力，原告将房屋交付被告占有、使用，被告支付了部分价款，该买卖合同成立且生效。因此，双方应积极、全面地履行合同义务，被告应按时清偿所欠款项。被告辩称房屋存在质量瑕疵且面临拆迁，但未能提供有权机关出具的法定证据予以充分证明，且其入住房屋已达四年之久，对其抗辩理由，本院无法认可。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定判决：一、被告曹某某于本判决书生效之日起十五日内支付给原告杨某55000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未在指定期间内未履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1175元，由被告曹某某承担。

本院二审期间，双方均无新证据向法庭提交。

二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，债务应当清偿。上诉人曹某某与被上诉人杨某存在口头房屋买卖协议，协议达成后，曹某某先后支付190000元购房款，并占有、使用、居住涉案房屋四年有余，尚欠购房款55000元没有支付，双方均无异议，依法应予确认，曹某某负有清偿下欠购房款的责任。关于杨某是否违约，是否应当承担违约责任问题。因双方系口头达成房屋买卖协议，杨某是否口头承诺房屋建筑四层、是否承诺一定给曹某某办理房屋产权证照，曹某某没有充分证据予以证实，且没有办理房屋产权证，只是违反了管理性规范，并不当然导致房屋买卖合同无效，故曹某某以杨某不履行口头合同承诺而构成违约，应承担违约责任，其有权拒付购房款的上诉理由不成立。

综上所述，曹某某的上诉理由不能成立，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1175元，由上诉人曹某某负担。

本判决为终审判决。