最近连续接触了两个近亲属间房屋过户引发的纠纷案件，均涉及未分割遗产份额，一个以买卖方式过户，另一个以赠与方式，之前因其他案件了解过这两种方式的税费缴纳问题，在对这两个案件做了大量案例检索之后，对亲属间以买卖和赠与方式过户普通住宅，涉及的经济成本和法律风险有了更多认识，为了让大家更好的了解经济成本方面主要涉及税费，法律风险重点在过户合同被主张无效的风险及法律适用。
下面由赠予房产纠纷律师大家详细分析下近亲属间以买卖、赠与过户普通住宅的经济成本与法律风险。
首先，这里的近亲属指父母、子女、配偶、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。其次，这里讨论的住宅不涉及经济适用房、央产房、军产房等特殊房产，因这些特殊房产在过户前一般需要先行补缴税费，但具体补缴标准需要由税务窗口根据具体情况来定。
买卖过户和赠与过户，经济成本孰高孰低，无法一概而论，因为买卖涉及到是否唯一住房的契税优惠、购房满2年满5年的增值税个税免征优惠，而赠与涉及到近亲属有增值税和个税免征优惠，因此，只能个案具体分析。
我们先来看当前对近亲属之间买卖和赠与过户的税费政策（以北京为例）：
一、以买卖方式过户
1. 买方只涉及契税，若是家庭唯一住房，面积小于等于90平米的，按房屋价值1%征收，面积大于90平米的，征收1.5%；若不是家庭唯一住房，征收3%。
2. 卖方涉及增值税及其附加与个税
① 增值税及其附加：若出售时购买住房不满2年，按5.6%征收；若满2年，免征。② 个税：按买卖房屋差额征收20%，若无法核实初始购房成本，则按现值总额征收1%，若出售时购买住房已满5年且是唯一住房，免征。
二、以赠与方式过户
主要涉及到印花税、契税、增值税及其附加、个税这4项，印花税双方缴纳，其他3项为受赠人缴纳：
1. 印花税：按万分之5向赠与人、受赠人双方征收。
2. 契税：按房屋价值3%向受赠人征收。
3. 增值税及其附加：免征，除上述近亲属外，抚养人赡养人、继承和遗赠、离婚析产这3种情况也免征。（具体规定见《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号附件3第一条第三十六款））
4. 个税：近亲属免征，另外，抚养人赡养人、继承和遗赠这2种情况也免征，但离婚析产需要税务窗口根据具体情况确定。（具体规定见财政部税务总局公告2019年第74号《关于个人取得有关收入适用个人所得税所的项目的公告》第二条规定）
另外，赠与过户还会涉及到，过户前对赠与行为进行公证的公证费，以及受赠人后续若卖出房屋，涉及的个税差额。
举例来说，若是卖方满五年唯一的85平米住房，且也是买方唯一住房，买卖过户总共需要负担1%的契税，若按赠与过户，则总共需要负担3%增值税、双方万5的印花税、公证费，明显买卖过户在经济上更划算。
再如，若是卖方不满2年的唯一100平住房，且是买方唯一住房，则买卖过户需负担1.5%契税、5.6%增值税及其附加、20%个税，但若按赠与过户，仅需负担3%契税、双方万5的印花税及公证费，这时候，明显赠与过户在经济上更划算。
因此，从经济上来说，在近亲属之间过户房屋，需要具体情况具体分析。我是易轶，家理律师事务所的创始人，赠予房产纠纷律师，是北京电视台《第三调解室》、CCTV《法律讲堂》、中央电视台《小区大事》特邀律师、北京人民广播电台《警法在线》特邀婚姻法律师，执业12年，专注婚姻家事法律服务。
以上是对《赠予房产纠纷律师分析：近亲属间以买卖、赠与过户普通住宅的经济成本与法律风险》内容的详细介绍，如您还有问题或者需要婚姻家事法律服务，可拨打我的免费咨询电话，希望能帮助到您！
