父亲过世后，继母要分割我出资并居住了30年的房产……

近年来，随着各地限购政策的持续收紧，部分有购房需求的人丧失了购房资格，于是他们试图通过借名买房来规避政策，引发了许多纷争。但是，其实借名买房这种现象早在三四十年前就已经存在了，只不过那时候的借名买房几乎都发生在亲人之间，而这种风险却往往在很多年后才开始显现。

郭父育有四个孩子，分别是郭大哥、郭二姐、郭三姐、郭四姐。前妻过世后，郭父在1979年与徐大娘结婚。1987年，郭父获得一个公租房指标，经家庭会议讨论决定，老父亲决定将公租房送给长子郭大哥。从公租房分配下来开始，郭大哥便一直在此居住。1995年，郭大哥以其父亲的名义与父亲单位签订购房协议，一次性支付3万元房款，该房登记在郭父名下。

后来，郭父去世，徐大娘诉至法院，认为继子郭大哥一家三代所居住的房产系夫妻共同财产，要求依法分割。本案成讼时，涉案房屋现值约1000万元。收到法院传票后，郭大哥找到我们，表示自己正在经历一场无妄之灾。当初郭大哥购买父亲单位的房改房时，继母徐大娘主动提出要郭大哥使用其工龄优惠，以节省大笔资金。没想到郭大哥出资购买并居住了三十年后，徐大娘却突然要求分割房产，郭大哥一家五口面临流离失所的困境。

在梳理了全部案情后，我们明确告知郭大哥，此案诉讼风险较大，因双方没有明确的协议约定，涉案房屋很可能会被认定为郭父、徐大娘的夫妻共同财产。虽然郭大哥虽然很无辜，但是目前房产登记在父亲名下，郭大哥处于十分不利的法律地位，因此我们决定以实际居住、借名参与房改等方向寻求突破。

从借名买房的角度来看，借名购买房改房的合同一般也是有效的。在本案中，郭大哥与郭父、徐大娘夫妇没有签订借名买房协议，但是郭父同事、郭氏其余兄弟姐妹的证言以及其他的证据材料可以显示，本案涉案房屋涉及借名买房问题。从司法实践来看，借名购买商品房，借名买房协议一般是有效的；借名购买保障性住房，如果购房人用于自住，而非用于投资或投机目的，其借名买房协议也应认定为有效。房改房作为一项保障住房的政策，完全可以适用保障性住房的裁判规则。

郭大哥借父亲之名购买房改房，一直用于自住。但是本案缺乏借名买房协议这一项关键证据，双方也没有关于房屋所有权归属的任何协议，且购买该房改房时使用了郭父、徐大娘的工龄优惠，徐大娘坚持认为涉案房屋系夫妻共同财产，因此亦很难直接适用借名买房的裁判规则。

最后，我们从郭父单位、房管局等处调查取证，并请郭父生前的同事出庭作证，证明郭父当初同意郭大哥借名参与房改，且郭大哥一家一直实际居住该房屋的事实。最终，法院从情理出发，充分考虑郭大哥一家居住问题，结合房产多年来的实际居住情况等，作出符合情理法的判决，为郭大哥保住了五分之三的份额。

房子登记在别人名下，即使是亲人名下，始终是一个难以忽视的风险。但是，所有借名买房的购房人，都有不得已的苦衷，因此做好风险防范是非常有必要的。建议有类似情况的朋友们，趁着家人还算和睦或者关键人物还在世的时候，能过户至自己名下就尽量过户至自己名下，能补签协议就尽快补签协议，千万不要觉得家人之间签协议有伤和气，因为一旦发生变故，您和您的至亲就可能就像郭大哥一家面临流离失所的境地，或者一夜之间背负数百万的债务；这才是真正难以承受的痛！