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离婚律师咨询:婚后出售婚前房产,再购买房产的产权归属?

作者:易轶婚姻家事团队时间:2021年11月26日分类:律师随笔浏览:182次举报

今天与大家分享的主题是婚后出售婚前的房产,再购买房产的产权归属问题。


日常生活中婚前买房婚后换房的情况非常的普遍,但是很多人都没有财产隔离的意识,婚前婚后使用同一个银行账户,这样就特别容易发生财产混同,一旦打起离婚官司,很有可能承担不利的后果。


我们就办过这样一个案子,小王用打拼十年的积蓄买了一套房子,后来经人介绍认识了小丽,俩人很谈得来,没过多久就结婚了,婚后俩人一直住在男方小王婚前买的这套房子当中。过了两年,小丽提出想换个大房子,小王也觉得现在的房价比较合适。于是,他们就把自己婚前的那套房子卖了,价值是二百万,又添了六十万,换了个大点的房子,而且把这套房子登记在了自己和小丽两个人的名下。


但好景不长,两人婚后生活的并不愉快,到了第三年的时候,小丽提出了离婚,并要分割婚后购买的这套房子。


于是问题就出现了,小王觉得这套房子是卖了自己婚前房产的钱,再加上了自己婚前存款买的,全是他婚前个人的财产,跟小丽没有任何的关系,所以不同意分割,于是找到我们帮他打这个官司。

这个案件有两个难点,第一个难点是婚后买这套房子的钱到底是小王个人的婚前财产,还是夫妻共同财产。第二个难点是房本上写了小丽的名字,对分房有什么影响。


有人可能会问了,小王的房子是他婚前购买,当然是他个人的财产,但是他在婚后把房子卖了变成了钱,还是他个人婚前的财产吗?


接下来我们先来看第一个问题,对于这个问题,根据《民法典》第一千零六十三条第一项的规定,一方的婚前财产属于个人财产,无论是什么形式房子、存款,还是卖了房子变现的钱,都还是个人的财产,形式上的变化并不影响作为一方个人财产的性质。


但问题的关键在于有没有做好财产的隔离,如果小王在出售婚前房产时单独开了一张银行卡,把卖房的二百万打进这个账户里,然后再用这个账户里的二百万块钱买婚后这套房产,那么这二百万就是他个人的婚前财产。


但在日常的生活当中,很少有人会有这样的意识,把婚前的存款与婚后的存款隔离开,一旦发生了混同就很难证明了。不幸的是本案中的小王没有这样的意识,他把卖房的钱直接打进了自己平时使用的银行账户,没有进行隔离,从银行账户的流水来看,有多笔打进和转出的记录,没有办法证明再买房的这个钱是他之前卖房的钱,还是婚后的收入,这一点对他来说是非常不利的。


好在买房时添的这六十万是从他的一个定期账户支出的,这个账户是在婚前开设,婚后没有使用过,买房的时候正好到期了直接从这个账户打的钱,而且在转账的时候备注了购房款。通过这样一个证据链,证明了这六十万是他婚前的个人财产。


关于第二个难点,即便证明了这六十万是小王个人的婚前财产,但是房本上也登记了小丽的名字,对分房有什么影响呢?


如果说能够证明全部是用自己婚前财产购买的房产,而且只登记在了自己一人名下,那么这套婚后购买的房产就是典型的个人婚前财产的转化,仍然是个人财产。但是登记在两个人名下,它就转化为夫妻共同财产了,也就是说登记名字的这个行为可能直接改变房子的产权归属。如果房本上明确了份额,那么就按份额进行分割,如果没有明确份额,一般是双方平均分割。当然在处理具体案件的时候,法官也会考虑购房款的来源是婚前财产这个因素,对分割比例有所考虑。


回到我们这个案子里,虽然说房本上有两个人的名字,但因为我们证明了购房款中有六十万是小王的个人婚前财产,于是向法院争取给小王多分了一些。


最终法院也支持了我们的主张,判决小王占该房屋的70%的份额,小丽占30%,也许这二百六十万真的是小王的婚前个人财产,但因为没有做好隔离,无法证明这是一个法律事实,而且因为房本上登记了小丽的名字,对分割房子有很大的影响,好在我们为小王争取到了大部分的房产份额。


在这里我们要提醒大家,在处理婚前不动产或者是婚前大额存款的时候,最好不要婚前婚后用一个账号,很容易混同,另外也建议大家在进行每一笔交易的时候,备注清楚这一笔钱的使用目的,即便不能据此认定就是这个使用目的,也有利于查明事实。

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