离婚律师咨询：亲戚借用我名字贷款买房如何保障自己的权益？

在现实生活中，每个人可能多多少少都会涉及到“借名买房”的情况。比如有的人想投资炒房却没有资格；有的人想在购房时享受优惠政策；有的人想减少手续少缴税费，也有的类似题主亲戚这种情况的，自身无资格或无能力却还想买房的。为了这些目的，于是约定借用他人的名字买房，待事情办妥之后，再过户给真正的购房方。但“借名买房”真的就是万全之策了吗？其中的风险又有哪些？

在正式回答题主的问题之前，我想先讲一个类似的案例。

段妹是段某与老伴王某的独生女，段妹在2010与前夫张哥结婚。同年，为了改善家里的居住环境，当事人段某和王某在协商之后选中了位于北京市顺义区的一套房屋（简称“101号房屋”）。由于当时段某和王某均已退休，无法正常办理贷款，但手中的存款又不足以支付房屋全款，因此两位老人在和段妹协商之后，想着借用段妹的名字将101号房屋买下。段妹和开发商签订合同后，段某向段妹名下存折转账10万元用于缴纳首付款，期间存折一直在两位老人手中。

贷款办下来后，由于老两口资金周转困难，段妹用自己的钱替老两口缴纳了6个月的贷款共1万元。后来，2011年段某老家宅基地拆迁，段某因此获得50万元拆迁安置补偿款。拆迁款到账后的第二天，段某便将拆迁款中的20万元取出，全部存入了段妹还贷的银行账户中，一次性偿清了全部贷款。

101号房屋交付后，老两口对该房屋进行了装修，并一直居住在101中，段妹对此并无异议，也一直认可房屋就是老人的。但是，2019年，段妹与前夫离婚，找了一个比自己小很多的男朋友。二人开始交往后，段妹便对101号房屋动了心思，补办了房产证并和父母打得不可开交，几度断绝了和父母的往来。父母见此情景，满寒霜，为了保障自己的权益并间接保护女儿，段某和王某只得含泪将女儿诉至法院，请求将房屋过户至二老名下。

万爱千恩百苦，疼我孰知父母？可惜，直到庭审结束段妹都没有明白这个道理，甚至动辄向父母索要200万的调解款，逼迫二老放弃过户房屋的主张。亲情在金钱面前输的一败涂地。

本案的争议焦点是借名买房关系是否成立。

而认定借名买房的几点标准一般为：是否签订借名买房合同、购房款实际由谁支付、房屋实际由谁居住、满足过户条件后是否积极主张过户。段某和王某出于信任未和段妹签订合同，但几乎出了全部购房款，购房后也一直居住在101号房屋中，因此本案的重点应为证明购房款如何缴纳以及房屋由谁居住使用。根据我国《民法典》及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》规定：

《民法典》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”

用半生积蓄孤注一掷购置养老房，却因为一时的贪念与大意险些丧失房产权利，为他人做了嫁衣裳。何苦？亲生子女尚且如此，更何况是疏于来往的亲戚关系？在此，家理律师也建议大家，不要轻易“借名买房”，因为借时容易，还是难！但好在，我国法律是保护借名买房者的权利的，但任何权利的行使都有边界，需要举证证明关系切实存在。

因此，在这里我给大家总结几点“借名买房”需要注意的地方：

1、借名买房不可违反法律规定，不可违背公序良俗、损害社会公共利益与社会秩序（如利用借名者的资质购买政策性房屋，企图享受相应利益）。

2、最好与借名人签订借名买房合同，约定房款由实际出资人缴纳、房屋实际权利由出资人享有。

3、注意留存全部购房款由实际出资人交付的相应证据（如银行流水、缴费发票、收据等）。

4、购房后，房屋不可交由借名人长期居住，而应当由实际出资人居住、使用。对此，实际出资人最好能提供房屋由其实际居住的证据（如缴纳物业费、供暖费、水电费等的票据，在房屋中居住的照片、视频等）。

5、在满足房屋过户条件后，尽快主张将房屋变更登记至实际出资人名下。

6、如果出现“借名买房”纠纷，建议及时咨询专业婚姻家事律师，在律师的指导下收集证据，保障自己的权益和房产！

我是易轶，家理律师事务所的创始人，离婚律师咨询，专注婚姻家事法律服务，关于婚姻家庭法律的问题也欢迎随时咨询我。

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