突破房屋登记制度，重新思考离婚后个人出资购房的归属问题 ——S某析产、遗嘱继承纠纷案

律师观点分析

案情简介

从上世纪九十年代开始的房改政策影响了一批人，司法实践中很多继承案件、离婚案件都涉及房改房的分割问题。在司法实践中，该类纠纷中通常会面对两个难点问题，离婚后涉及的共有物分割问题是否受到诉讼时效限制？房改房后，各方利益该如何考虑？

在S某析产、遗嘱继承纠纷案中，两个问题集中爆发，亟需解决。面对困境，S某找到家理律师事务所，以寻求帮助。家理律师事务所指派王红月律师、丁婕律师承办该案。在承办该案过程中，家理婚家律师通过专业的法律功底，坚持认为离婚后涉及的共有物分割问题不适用诉讼时效的规定；而且通过精湛的法律运用，突破了房屋登记制度，从房屋渊源、居住情况、购买情况等因素全面的考量房屋的性质并做出判断，为当事人S某争取了最大利益，同时该案的承办思路对于类案处理具有一定的参考价值。

办案经过

离婚后，个人出资购买房屋

被继承人W某与S某原系夫妻关系，二人婚内因感情不和分别居住在单位分配的201、202两套房屋内。

1993年11月，二人经由法院调解离婚，201与202两套房屋因当时没有产权证，调解书仅约定201、202两套房屋内的置品分别归S某、W某所有。

1993年12月25日，W某向单位申请购买201、202两套房屋，1994年7月W某与单位签署了购房合同并且支付了部分购房款，201、202号房屋从此登记在W某名下。

1996年4月，W某与L某再婚，婚后未育，再婚后W某陆续支付了后续购房款。

去世后，房屋引发纷争

2019年6月30日，W某去世，2021年3月17日，再婚配偶L某去世。

2013年，W某留下自书遗嘱，约定201、202号房屋由L某继承。而L某去世后，房屋引发纷争。

2021年4月，S某起诉分家析产纠纷，同月，L某的子女起诉遗嘱继承纠纷。

案件结果

遇难点，家理婚家律师理智解决

在办理案件过程中，该案遭遇重重难点问题。第一个面对的难点问题是在面对S某和W某的继子女均提起诉讼的情况下，到底该先审理哪个案件？

根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）第一百五十三条规定，有下列情形之一的，中止诉讼：...（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；...。根据该规定，家理婚家律师认为，依据房屋来源等情况，分家析产案件应该优先审理，在明确S某、W某对涉案房屋所占的份额后，再进行遗产的分割。然而，经与法官多次沟通，最终对于我方当事人在后提起的分家析产纠纷做撤诉处理。但是值得庆幸的是，我方当事人S某以有独立请求权的第三人身份参加到了W某的继子女提起的继承纠纷中。

第二个面对的难点问题是，涉案房屋201、202是否应该有S某的份额？W某与S某离婚后，仍然使用S某及婚生子W某东的“三龄”利益该如何考虑？

家理婚家律师认为，首先从房屋的来源上看，1981年，S某与W某家庭分配了501号房，1992年因夫妻感情不好，故而调换成了涉案201、202两套房屋，其中201是两居室，S某与一对儿女共同居住，202是一居室，由W某一个人居住。

其次，从离婚财产分割情况来看，二人离婚时，因尚未取得房屋的所有权，故而仅对房屋室内购置的财务归各自所有，并且兜底条款时双方各自所住房屋中的所有财产归各自所有，S某和W某对涉案两套房屋共同的财产性权益得以延续。换句话讲如涉案房屋取得产权，双方必须会约定维持居住状态，各自居住的房屋归各自所有。

再次，从购房情况来看，W某在购买房屋时以家庭为单位申请，并且使用了S某与婚生子W某东的“三龄”利益，并且因此实际享受了购房优惠，最终才以优惠价格购买了涉案201、202两套房屋。而且，二人离婚时双方已经指导要购房的情况，分割共同存款时，S某特意多给了W某五千元。

最后，在房屋实际使用状况来看，从S某与W某分房开始，二人便各自居住在201、202两套房屋内，并且持续到2001年孙某退休，S某才搬出201号房屋。

综合以上观点，家理婚家律师认为，涉案房屋应该为S某和W某的共同财产，应当优先分出S某的份额，剩余的再由W某进行相应的继承分割。

该案中遇到的第三个难点问题是，本案是否涉及诉讼时效的问题？

家理婚家律师认为，根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第二十五条规定，当事人诉请享有继承权、主张分割遗产的纠纷案件，应参照共有财产分割的原则，不适用有关诉讼时效的规定。本案中，涉案201、202房屋应属于S某和W某离婚时尚未处理的夫妻共同财产，夫妻共同财产制的一般原则是共同共有，共有人享有共有物的分割请求权，所以本案的实质上是对物的分割，不应受到诉讼时效的限制。

家理律说

突破房屋登记制度，为房改房类案提供参考

最终，法官在综合考量房屋使用权取得时间、房屋来源、出资情况、“三龄”折算长短以及双方贡献大小等因素，认定离婚后W某购买并登记在其名下的201、202号两套房屋应属于W某和S某的共同财产，判决我方当事人S某占201、202号两套房屋共计40%的份额。

本案作为析产继承案件，案件的争议焦点以及家理婚家律师对于该案的处理均具有一定的典型性和难度，在类案办理之中具备一定的参考价值。