限购政策下的期房买卖能否得到法律的保护？

一、基本案情

2016年2月，张三与成都某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定成都某房地产公司将案涉房屋出售给张三。

2016年10月，李四与张三，某房地产经纪有限公司签订了《成都市存量房屋买卖合同》等合同文件，合同约定张三将案涉房屋转卖给李四。

2018年2月，张三取得了案涉房屋的不动产权属证书。

张三拒绝向李四交付房屋及协助办理不动产权属登记，双方多次协商未果，律师代理买受人李四将张三遂诉至法院。 

二、争议焦点

本案酿成纠纷，是缘于物业出现较大幅度的增值，市值涨价了30余万元。出卖人张三在与买受人李四协商中，增加价款不成，有毁约之意。被告张三庭审中辩称房屋买卖合同签订时，房屋仍属于在建的期房，不具体出售的条件，合同是无效的。此外，按照成都当时的限购政策，张三已经没有资格再行购买一套住房，故不同意履行合同过户房产，只愿意退李四购房款。

本案案涉房屋买卖交易时间处于成都市限购期间，案涉合同是否有效？

案涉房屋属于期房，出卖人没有房屋产权证前提下是否有权出卖，合同是否存在履行问题？ 

三、律师观点

1、合同效力问题

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三） 以合法形式掩盖非法目的；（四） 损害社会公共利益；（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，其性质属于“管理性强制性规定”。

合同违反“效力性强制性规定”属于《中华人民共和同合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形，但合同违反“管理性强制性规定”一般情况下有效。违反“管理性强制性规定”的合同并非当然有效，如若合同损害了社会公共利益，仍然可能面临合同无效的风险。

2、合同履行问题

依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，出卖人没有房屋所有权不影响合同效力认定。

房屋买卖合同的出卖人在尚未取得房屋所有权证之前，出卖人虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，因此出卖人转让期房并不违反法律禁止性规定。

至于成都市关于“严禁期房转让”的地方性规定，其所规定的是出卖人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是买受人可能要承担无法实际取得房屋的风险。 

四、法院判决结果

法院经审理后认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，依法应当合法有效。

李四不属于限购对象，合同不存在无法履行的障碍，双方当事人均应当按照合同约定履行己方的义务。 

五、法律效果和社会效果

权利人对于物的占有、使用、收益、处分四项权能中，为最大效能发挥物的作用，权利人具备合法的处分权，其对于物的转让，变更均属于有效民事行为。出卖人对外转让期房体现了合同自由的基本原则。现行的房产调控政策仅对购房资格进行了限制，并未对房屋性质进行限制。故，现行的房产调控政策不足以妨碍出卖人行使处分权。

二手房地产交易市场中客观存在期房交易，拆迁房交易，拆迁回购房交易，作为买受人应当尽到审慎注意义务，力图避免和防范类似风险和纷争。