何志昌律师

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房屋租赁合同纠纷

发布者:何志昌|时间:2019年12月17日|113人看过

律师观点分析

当事人信息

原告:侨瑞公司,住所地拉萨市。

法定代表人:李某,该公司执行董事。

委托诉讼代理人:何律师,西藏明程律师事务所律师。

委托诉讼代理人:唐某,西藏明程律师事务所律师。

被告:刘某,男,汉族,四川省人,现住四川省。

审理经过

原告侨瑞公司与刘某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年2月2日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侨瑞公司委托诉讼代理人何律师到庭参加诉讼,被告刘某经本院合法传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告侨瑞公司向本院提出诉讼请求:1.被告一次性向原告支付租金及房屋占有使用费2075800元及逾期付款违约金622740元,两项共计2698540元;2.诉讼费由被告承担。事实和理由:原被告双方于2016年11月15日签订了关于原房屋租赁合同的《补充协议》,此协议中约定了被告对2015年至2017年期间所欠租金进行分期支付。但被告未按约履行支付租金的义务,并持续占有使用租赁房屋,2018年1月10日双方对该部分内容再次进行了确认。现为维护原告合法权益,诉至法院。

被告辩称

刘某缺席,未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,被告刘某缺席,视为其放弃举证、质证等诉讼权利。对证据和事实本院认定如下:1.《房屋租赁合同》复印件一份,原告用于证明与被告之间存在租赁关系,并对相关权利义务进行了明确约定的事实。从证据上看系复印件,但该证据能够与原告提交的其他证据形成证据链,故对该证据本院予以采信。2.补充协议一份,原告用于证明双方对尚欠租金进行确认并对解除条件进行约定的事实。该证据系原件,证据载明的内容与原告主张的事实一致,故对该证据本院予以采信。3.由刘某签字确认的补充协议复印件一份,原告用于证实被告刘某对补充协议约定的内容予以认可,且合同已自动解除的事实,该证据本身系复印件但与原件核对后本院对其真实性予以采信,而刘某签字部分为原件,故对刘某认可尚欠租金的证明目的本院予以采信,但仅凭该证据无法证实双方之间的租赁合同已解除的事实,故对该部分证明目的,本院不予采信。

本院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2014年12月9日,原告侨瑞公司作为出租方与作为承租方的周鸡婆砂锅血旺签订房屋租赁合同,合同主要约定侨瑞公司将位于拉萨市北京中路199号马路南边的整栋大楼(1楼-5楼),含5楼顶层的广告牌出租权,不含一楼东面已租门面约100平方米;前述1中的大楼背后紧挨的一栋”副楼”,此两栋作为本租赁合同的标的物,面积约6000平方米左右。租赁期限为2014年12月1日至2026年11月30日止。租金为人民币3500000元,以后每满一年房租在前一次租金价格的基础上递增20000元;双方约定保证金为1500000元;免租期为2014年12月1日至2015年5月31日止。自6月1日开始收取租金。合同还对违约责任及其他相关权利义务进行了约定。合同落款甲方处加盖了侨瑞公司印章,乙方处加盖了周鸡婆砂锅血旺的印章。2016年11月15日,侨瑞公司作为甲方与作为乙方的刘某签订补充协议,主要约定:”双方就2014年12月9日签订的房屋租赁合同达成一致补充意见,因刘某不再是周鸡婆砂锅血旺的经营者,乙方由原合同的周鸡婆砂锅血旺、刘某变更为刘某个人。并对未付租金金额及租金支付方式、支付期限等进行了明确约定。双方还约定了如乙方未按时支付款项,则双方之间的租赁合同自动解除。合同落款甲方出加盖了侨瑞公司的印章,乙方处由被告刘某签字捺印进行确认。2018年1月10日被告刘某在补充协议复印件上签字确认载明:”同意尽快支付”,并附有其身份证号码。

本院认为

本院认为,原告提交的双方于2014年12月9日签订的房屋租赁合同虽系复印件,但通过双方于2016年11月15日签订的补充协议载明的内容可以确定该主合同的真实性,且双方通过签订补充协议的方式将原承租方”周鸡婆砂锅血旺”变更为被告刘某个人,被告刘某亦通过在补充协议上签确认的行为,对该变更内容进行了确认。本院认为,该补充协议载明的内容为双方当事人达成一致意见的真实意思表示,故对该补充协议予以采信。因此本院认定,案涉租赁合同的相对一方为被告刘某。侨瑞公司与刘某2014年12月9日签订的房屋租赁合同及2016年11月15日签订的补充协议系双方当事人真实意思表示,未违反法律行政法规强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。原告作为出租方已经履行了交付房屋的义务,作为承租人的刘某理应按照合同约定履行支付租金的义务。但针对原告要求被告支付租金及占有使用费2075800元的诉请,庭审中原告明确自2015年6月1日至2017年3月10日,被告刘某应付租金总金额为4265115.06元,其中原告认可收到2500000元,分别为租金1000000元及租赁保证金1500000元,并主张保证金1500000元用于抵扣租金,综上可以确认自2015年6月1日至2017年3月10日被告刘某仍有1765115.06元租金尚未支付(4265115.06元-2500000元=1765115.06元)。故对原告要求被告支付租金4265115.06元的诉请,本院仅支持1765115.06元。针对原告要求被告支付自2017年3月11日至2017年5月3期间的占有使用费310684.93元的诉请,本院认为,原被告双方在补充协议中明确约定,在被告刘某未按照协议约定的期限支付相关费用时,双方之间的租赁合同自动解除。该部分的约定应认定为合同约定的解除条件,即指当事人在合同中约定了合同解除条件,合同的解除条件成就时,解除权人可以主张解除合同。根据相关法律规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。但主张解除合同的当事人应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以向相关部门确认解除合同的效力。但在本案中,原告未提交任何证据证实其在解除条件成就时履行了通知义务,也并未提出解除双方之间租赁合同的诉请,被告至今对原告要求解除合同的意思表示并不知晓,原告认为合同自动解除导致被告刘某丧失了对解除合同提出异议的权利。故本院认定,双方之间的房屋租赁合同至今仍未解除,在租赁合同关系仍然存在的情况下,产生的仍是租金,而并不存在原告所主张的占有使用费一说,故对其要求被告刘某支付占有使用费310684.93元的诉请,本院依法不予支持。针对原告要求被告刘某支付违约金622740元的诉请,被告刘某未按照合同约定履行支付租金义务的行为,构成违约,理应承担相应的违约责任。双方签订的租赁合同中明确约定了违约责任,故原告有权要求被告支付相应的违约金。原告按照欠付款的30%计算违约金符合法律规定,但其计算的欠付款项与事实不符,故对该项诉请,本院仅支持529534.52元(1765115.06元×30%)=529534.52元。被告刘某缺席,不影响本院依据当事人提交的证据及庭审查明的事实,缺席判决。

综上所述,对原告要求被告支付租金及占有使用费2075800元的诉请,予以部分支持即1765115.06;对原告要求被告支付违约金622740元的诉请,本院予以部分支持即529534.52元。依照《中华人民共和国合同法》第八条第六十条第九十三条第二款第九十六条第一款第一百零七条第二百一十二条第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,缺席判决如下:

裁判结果

一、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告西藏侨瑞医疗发展有限公司支付租金1765115.06元;

二、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告西藏侨瑞医疗发展有限公司支付违约金529534.52元;

三、驳回原告西藏侨瑞医疗发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费28388.32元(原告已预交),减半收取计14194.16元,由原告自行负担2124.44元,由被告刘某负担12069.72元限于判决生效之日起七日内向本院交纳,逾期未交纳的,依法强制执行)。

 


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