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来到新的城市，很多人期望安个家，新城市对于新来的往往有一定年限要求才允许购房，那么，你有张良计，我有过墙梯，很多应对“限购”政策的“对策”也随之而产生了。从购房时的“精心设计”到最后完成“过户”，步步精心。
对于房屋买卖中，预设变更买受人条款，部分买受人限购这个问题，我们先对其进行拆解说明，最后附上实务案例。
首先，预设变更买受人条款，此前文章虽然已经详细说明及附上案例，但为照顾第一次读者，还是再说明一下。买受人变更条款在法律上是有效的，一个合格的买受人变更法律本质是合同主体变更及债权让与的竞合。何谓成功的买受人变更条款，主要是两点，其一，卖方在明确时间付款，并非过户完成再支付尾款（条款设计不合理时补救，你可以事先付款，具体下文解释）；其二，条款没有明确，如因为“限购等原因”可以变更，因为限购政策虽然只是地方政策，没有上升到法律层面，但是法院肯定是配合地方政府实现政策的，你约定限购换人，法院会以“以合法形式掩盖非法目的”（《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：三）以合法形式掩盖非法目的；《中华人民共和国民法典》第一百五十三条??违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。）认定你无效。简单
为何说成功的变更买受人条款一定是特定时间完成付款，而不是过户完成再付尾款。因为从法律层面，房屋买卖中，卖方的主要义务是交付房屋占有（交钥匙），办理房屋的过，主要权利是收取房款，买方的主要义务是按时足额支付房款，主要权利是要求卖房交付房屋的占有及办理所有权转移登记。所以，买方在约定时间足额付款的，买方完成其主要义务，卖方无法因为无法过户这件事而主张解除合同。不过户属于买方放弃一定其自身权益，不够买方的违约。另外，限购政策只是限制，通常限购只是对新来城市人的限制，所以，法院不会以合同目的无法实现为由，主张解除合同。卖方无法解约，买方才能根据合同主张房屋的过户，不解约是整个操作的大前提。基于本文重点
其次，不能前功尽弃，成功的变更买受人条款最好在法律上被认定为“债权让与”。（《中华人民共和国合同法》第七十九、八十条，《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、第五百四十六条）债权让与在法律上只要债权人单方发声明到达债务人，无需债务人同意就可发生法律效力。所以，成功的变更买受人条款必须得保证卖方全部可以根据合同得到的利益能够得到，只有这样才满足房屋买卖合同变更买受人变成债权让与，卖方在此只有义务已完全享受到权益，买方可以无需卖方同意的变更买受人。剩下房款没有全部支付，购房合同关于更换购房者会被认定为双务行为，需要对方同意，否则无法确实完成过户。
裁判索引：孙玉莲房屋买卖合同纠纷（2017）沪0118民初20682号
裁判精选: 关于被告提出根据补充条款约定可以变更买受人，原告应予配合的主张，本院认为案涉合同为双务有偿合同，对买受人及出售人的权利义务均进行了明确约定，双方互为权利义务人，且被告作为买受人仍余大部分房款未支付，如变更买受人应属权利义务概括转移，需取得买卖双方及受让人共同同意，并对受让人的购房资格、原买受人已付房款的归属、收房买受人后续房款支付等涉及权利义务转让的重大事项协商一致，现原告明确表示不同意变更买受人，权利义务概括转移无法实现，故对被告的主张本院不予采信。原告自愿返还被告已付房款50万元，并同意在本案中一并处理，系对自己权利的处分，本院予以认可。
再次，部分买受人限购属于部分人不满足购房条件，从理论而言，应该等全部买受人都满足条件才能过户，有的人想出去掉那个不满足条件的过户房屋，有的人就要求对限购、不限购的一并过户，我们来看看法院如何判决？看完案例，你自会有答案。
案例一：房屋买卖合同中，没有预设变更买受人条款，5人中4人满足购房资格，要求过户给其中4人，法院不支持过户。
案例索引：詹强等诉赵明刚等房屋买卖合同纠纷（2013）沪一中民二（民）终字第3511号 ；赵明刚等与詹强、王云静等房屋买卖合同（2015）沪高民一（民）申字第774号（驳回再审）
裁判精选：
关于上诉人要求被上诉人配合将房屋过户至詹强、王云静、詹森三人名下的诉讼请求，因房屋过户需以买卖合同为依据，而本案中买卖合同的买受方为詹强、王云静、詹森、徐秀云四人，现上诉人要求将买受人变更为三人，变更的是合同主体，涉及权利义务的变更，依法需要得到出卖方的同意，在被上诉人明确表示不同意的情况下，上诉人要求将房屋过户至三人名下缺乏合同依据，该诉讼请求本院难以支持。
案例二：房屋买卖合同中，预设变更买受人条款，到过户时自己限购，要求买受人加上妻子名字并过户，获法院支持。
裁判索引：李军、顾萍诉龚蓓莉、上海合锐房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷（2018）沪0112民初31630号
裁判精选:
本院认为，原、被告签订的《上海市闵行区房屋出售转让合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现涉案房屋小产证已满三年，符合过户条件，被告龚蓓莉应当配合过户。本院注意到，签署转让合同时，购买人仅为原告李军，因房产政策的变化，李军个人没有购房资格，故《上海市闵行区房屋出售转让合同》无法继续履行。本院注意到，双方合同中约定了原告李军有权变更、增加、减少买受人，现其要求增加其妻子顾萍作为共同购买人符合合同约定，故两原告要求被告龚蓓莉办理上海市闵行区房屋的过户手续的诉讼请求于法不悖，本院予以支持。裁判结果
一、被告龚蓓莉于本判决生效之日起十日内协助原告李军、顾萍将上海市闵行区房屋产权过户登记至原告李军、顾萍名下，因房屋产权过户产生的税、费由原告李军、顾萍负担；
总结，
1、 预设成功的变更买受人条款；
2、 对方不配合时及时法院诉讼要求变更及过户；
